Slik kjøper du bolig i utlandet

Enten det er søken etter sol eller eventyrlyst har det å eie bolig i utlandet alltid fremstått attraktivt. Vi viser deg hvordan du velger riktig objekt, og hvordan du får lån.

Med boligprisene i Norge på stadig høyere nivå, og prisfall i Europa, opplever nordmenn at de får stadig mer for pengene ved kjøp av bolig i utlandet. Stadig flere velger derfor det i stedet for hytte på fjellet. Men hvordan går man frem, og hva er fellene?

Enten det er søken etter sol eller eventyrlyst har det å eie bolig i utlandet alltid fremstått attraktivt. Sterkt økning i levestandard og samtidig introduksjon av lavkost-flyselskaper har gjort den drømmen økonomisk gjennomførbar for en vanlig norsk familie. Ifølge Statistisk sentralbyrås oversikt har antallet boliger økt fra 7.800 i 2001 til i overkant av 46.400 i 2010.

Å kjøpe bolig i utlandet kommer imidlertid med mange risikoer som en hytte i Norge ikke har. Alle land har sine egne lover og skatter som en som boligkjøper må forholde seg til, som ofte avviker sterkt fra den norske. Markedet er stort og ukjent, og alternativene er mange. I enda større grad enn når man kjøper i Norge er det derfor grunn til å ta seg god tid: delta i flere budrunder og lær deg alt om markedet du går inn i. Vi har samlet en del gode tips for de to viktigste utfordringene du vil møte på: hvordan velge objekt og hvordan få lån.

Hvordan velge objekt

Det de fleste tenker på når de tenker bolig i utlandet er muligheten til å gjøre et ”varp”. I enkelte markeder kan man få et stort moderne hus for samme pris som en liten primitiv hytte i Norge – spesielt hvis du er villig til å velge en litt uortodoks beliggenhet.

Mens dette er riktig, så er det ikke en ”gratis lunsj”. Det kan være veldig gode grunner i det lokale markedet til at et objekt er priset veldig lavt. Det er viktig for deg som kjøper å bli kjent med disse grunnene, slik at du kan være sikker på at det er en risiko du er villig til å leve med.

1 – Beliggenhet, beliggenhet, beliggenhet

Få ting er viktigere enn beliggenhet ved kjøp av bolig i utlandet. Dersom du skal kunne reise billig på ferie er du for eksempel avhengig av at det ligger innenfor rimelig reiseavstand fra en flyplass du kan reise til fra Norge. Dersom du er avhengig av bil for å komme deg til eiendommen må du også undersøke hva det koster med leiebil eller å eie bil, da det vil komme på toppen av kjøpskostnaden.

Nærhet til kommunikasjon teller nesten vel så mye som mer åpenbare beliggenhetsvurderinger som nærhet til butikker, sjø eller aktivitetstilbud.

2 - Regn med skatter, avgifter og vedlikehold

Den største fellen mange kjøpere går i når de kjøper bolig i utlandet er at de ser seg blind på listeprisen, og glemmer alle de skjulte kostnadene. Noen av objektene Finanssans undersøkte hadde både høy dokumentavgift og svært stiv lokal eiendomsskatt eller kommunale avgifter på opptil flere prosent av husets verdi – årlig! Før du inngår noen slags form for avtale så må du være helt sikker på at du har hele bildet av hvilke skatte og avgifter du vil måtte betale som eier av boligen, slik at det tas med i regnestykket ditt.

3 – Sjekk at ”timingen” er god

I Spania har eiendomsprisfallet fortsatt siden finanskrisen. Spanske boligpriser har nylig stabilisert seg, men er fortsatt ned over 60 prosent fra toppen. Mange objekter har ligget på markedet i flere år, og mange er villig til å akseptere bud langt under oppgitt pris. For de som kjøpte bolig for noen år siden i Spania har imidlertid endt opp med å gjøre en veldig dårlig deal, siden prisen har falt ytterligere opptil 40 prosent siden de kom inn i markedet.

Dersom det er forhold i den lokale makroøkonomien som har forårsaket et langvarig prisfall, og den lokale valutaen har falt mye i det siste, så kan det åpne muligheter for å gjøre gode kjøp. Sørg for at du vet hvorfor prisfallet har skjedd, og at det ikke er noe som vil påvirke din eiendom negativt i fremtiden.

4 - Sørg for at du har god hjelp til lokal lovgivning

Landets lovgivning gir i noen land forbrukeren god beskyttelse. I Italia og Frankrike gjør den offentlige ”notaren” all dokumentkontroll, sjekk av tillatelser, i tillegg til å overvåker betalingene.

Dersom du er usikker på om markedet du kjøper bolig i har god beskyttelse, så sørg for å skaff deg en egen lokal advokat som kan sikre at du er kjent med alle vilkår som følger med eiendommen, og at det benyttes en kontrakt som ivaretar dine rettigheter og som opplyser om alle kostnader.

I Norge finnes det en rekke selskaper som formidler kjøp og salg av boliger. Noen av de største er Norsk Megling AS, Solmegleren og Utlandseiendom. De fleste store, seriøse firmaene samarbeider med autoriserte meglere i landene de opererer i, i tillegg til advokater som sørger for at alt går riktig for seg.

5 - Reis ned på visning og snakk med naboene

Dersom du skal ordne alt selv må du regne med å måtte reise ned 2 – 3 ganger. Først for å se på objektet, og deretter for å ordne nødvendig papirarbeid. Dette er imidlertid også en gylden mulighet til å kvalitetssikre kjøpet ditt. Bli kjent med lokal infrastruktur og servicetilbud, og se hvorvidt det er store sesongvariasjoner du bør være kjent med.

Tips!

• Bruk lokalkjente medhjelpere som ikke er tilknyttet selger og spør gjerne om lokale priser for byggehjelp og vedlikehold
• Sjekk seriøsiteten på selskapet som selger eiendommen med nettsøk og referanser
• Mange tomter som virkelig ”for billig til å være sann” har gjerne lokale bindinger eller reguleringer vedrørende bygget eller videre utbygging som gjør det vanskelig for deg å være eier. Sørg for at du kjenner til alle regulatoriske heftelser på eiendommen.
• Sjekk det lokale utleiemarkedet. Det kan være verdifullt om du har ambisjoner om å få inntekter fra boligen din.

Hvordan få lån

1 – Begynn med et finansieringsbevis før du legger inn bud

Første steget før du begynner å se deg rundt etter objekter bør være å sikre deg et finansieringsbevis. Dette kan først virke litt kronglete, siden mange banker ønsker å se selve objektet før de kan gi et godt finansieringsbevis. Andre banker tilbyr finansieringsbevis uten å ha et konkret objekt, men da ofte på noe mer konservative vilkår enn når objektet er kjent. Anbefalingen er at du skaffer et finansieringsbevis først, og eventuelt søker på nytt når du har det faktiske objektet klart.

Som en del av å få dette lånebeviset vil du trolig også måtte tegne livsforsikring. Livsforsikring er for enkelte utenlandske banker en påkrevd del av å ha boliglån, for å sikre at lånet blir innfridd etter din død. Mange selskaper tilbyr imidlertid en kombinasjonspakke med livsforsikring og lån i ett, slik at du får et felles regnestykke.

2 – Lån i lokal valuta

Neste steget er å velge hvilken valuta du skal låne i. Med lån i lokal valuta får du den ulempen at selve størrelsen på lånet ditt vil svinge med valutakursen. På den annen side vil et lån i lokal valuta – som boligen faktisk omsettes i – redusere risikoen for at lånet ditt er høyere enn hva boligen er verdt hvis du senere skal selge. Derfor anbefaler de fleste banker lån i lokal valuta.

Som eneste norske bank tilbyr DNB boliglån med sikkerhet i bolig i Frankrike og Spania. Dersom du allerede bruker DNB kan det med andre ord være en enkel løsning for deg som har mye egenkapital eller delvis nedbetalt bolig i Norge.

I DNB kan du låne inntil 60 prosent av kjøpesummen. Hvis du i stedet går til en bank som opererer i euro kan du som regel få noe lavere rente og høyere belåningsgrad.

3 - Skriv testamentet

I Norge begrenser arveretten hva man kan skrive i et testamente. I de fleste andre land er ikke dette tilfellet. Noen steder risikerer man å miste boligen ved død dersom man ikke har et testamentet skrevet og registrert. En selvfølgelig del

Hvis du vil påvirke hvordan din eiendom i utlandet blir behandlet etter din død (for blant annet å unngå de strenge arvelovene i mange land) er det nødvendig å skrive testamente. I noen tilfeller kan det være nødvendig å skrive to testamenter - et i Norge og et i utlandet.

Listen over ting man bør passe på er lang. Den aller beste måten å sikre at du har tenkt på alt er om du er så heldig å kjenne noen som har vært gjennom den samme prosessen før.

Lykke til!