Det er egenkapital og betalingsevne som avgjør hvor mye penger du kan låne til bolig.
Bankenes krav er følgende:
- Egenkapitalen må være minst 15 % av boligens totalpris (inkl. fellesgjeld)
- Lånet kan ikke overstige 5 ganger av samlet brutto inntekt (før skatt)
- Lånekunden må tåle en renteøkning på 5 prosentpoeng
Eksempler på hvor mye du kan låne
Studielånet påvirker hvor mye du kan få i lån
Kravet om et boliglånet ikke kan overstige fem ganger samlet inntekt, gjelder for all gjeld du har.
Det betyr at om du har studielån eller andre lån fra før av, vil dette redusere hvor mye du maksimalt får i boliglån.
Eksempel:
Samlet inntekt: 1.000.000 kroner
Samlet studielån: 700.000 kroner
Maksimalt boliglån uten studielån: 5.000.000 kroner
Maksimalt boliglån med studielån: 4.300.000 kroner
700.000 kroner i studiegjeld gjør altså at man ikke får innvilget mer enn 4.300.000 millioner kroner i boliglån – som er øve grense på fem ganger inntekten.
Har du kredittkort? Husk at også all tilgjengelig kreditt regnes som lån
All tilgjengelig kreditt regnes som gjeld av banken. Det betyr at om du har et kredittkort med 100.000 kroner i kredittgrense, så vil banken anse hele dette beløpet som gjeld – uavhengig av hvor mye av kreditten som faktisk er benyttet. I praksis betyr det også at man får innvilget 100.000 kroner mindre i boliglån.
Det er to enkle måter å løse «problemet» på: slett kredittkortene du ikke har behov for eller senk kredittgrensen.
Bankenes fleksibilitet
Kravene er ikke hugget i stein: Boliglånsforskriften §8 åpner opp for at bankene kan avvike fra reglene for inntil 10 % (8 % i Oslo) i hvert kvartal av verdien av innvilgede lån.
Så selv om man ikke oppfyller hovedkravene kan man allikevel få boliglånet innvilget, så lenge banken anser deg som kredittverdig og at de ikke har brukt opp fleksibilitetskvoten. (Kanskje det er større mulighet for å få lån i begynnelsen av hvert kvartal?)
Et tips for å øke sjansen for å få boliglån, er å sette opp et realistisk budsjett, inkludert renter og avdrag til boliglånet du søker, og vise dette til banken.
Andre alternativer – Kausjonist og medlåntaker
Høye boligpriser gjør det vanskelig, særlig for unge, å komme seg inn på boligmarkedet. Det har ført til at foreldrene hjelper til, enten som kausjonister eller medlåntakere.
Det vanligste er at foreldre stiller som realkausjonister. Det betyr at de setter eiendeler (typisk egen bolig) som sikkerhet for lånet. Det gjør at egenkapitalkravet gjerne oppfylles.
Merk deg at mye kan endre seg med egen- og kausjonistenes økonomi. Kausjonisten tar stor økonomisk risiko – det ikke uvanlig at kausjonister angrer på valget når de innser dette.
Foreldrene kan også hjelpe til ved å være medlåntakere. Det kan være mer aktuelt dersom de samtidig ønsker å investere i boligmarkedet (tjene på en eventuell verdiøkning på boligen). I slike tilfeller er foreldrene, på lik linje med andre låntakere, ansvarlig for lånet.
Egenkapital
Egenkapitalkravet er 15 % på kjøp av bolig. Det vil si at minst 15 % av boligens totalpris (inkludert fellesgjeld og omkostninger) må betales med oppsparte midler.
For deg som er over 34 år er kravet på 20 %. For sekundærboliger økes egenkapitalkravet til 40 %.
Hvis du for eksempel har spart 600.000 kroner til bolig, kan du få boliglån på maks 4 millioner kroner (600.000 delt på 0,15) – eller 3 millioner kroner om du er over 34 år.
Betalingsevne og betalingsvilje
Du må forsikre banken om at du vil klare å betjene lånet – at man rett og slett har nok inntekter til å dekke alle utgiftene.
Banken vurdere også betalingsviljen. Selv om man på papiret har god nok økonomi til å betjene lånet, kan man få avslag på søknaden som følge av dårlig betalingshistorikk.
Samlet gjeld kan ikke overstige mer enn fem ganger brutto årsinntekt. Det gjelder altså ikke bare boliglån, men også studielån, billån, forbrukslån, kredittkortgjeld og andre type lån.
Det vil si at om man har en halv million kroner i studielån, og en halv million kroner i årsinntekt, får man et boliglån på maksimalt 2 millioner kroner.
Inntekter
Følgende inntekter er med i inntektsgrunnlaget:
- Alminnelig inntekt, som f.eks lønnsinntekter
- Skattefrie inntekter som er dokumenterbare og stabile
- Barnetrygd og kontantstøtte
- BSU, også selv om pengene ikke skal brukes til boligkjøpet
- Utleieinntekter, både nåværende og planlagte
Utgifter til livsopphold
For utgifter til livsopphold blir det gjerne tatt utgangspunkt i Sifos referansebudsjett. Bruk kalkulatoren til å se hva forbruket ditt forventes å være.
Boutgifter
Det som ikke er inkludert i SIFO-budsjettet er boutgifter; som renter og avdrag, strøm, fellesutgifter, kommunale avgifter, forsikring (innbo og hus) og eiendomsskatt.
Hvor mye terminbeløpet utgjør finner du enkelt med lånekalkulatoren til DNB. Bankene er pålagt å legge til 5 prosentpoeng på dagens rentenivå, slik at du bør gjøre det samme når du benytter kalkulatoren (eks: 2,5 + 5 = 7,5 % rente).
Fellesutgifter og kommunale avgifter finner du i boligens prospekt.
Hva strømutgiftene utgjør er individuelt og varierer ut ifra blant annet boligstørrelse og energiklasse. Her kan man spørre megler om hva nåværende eier har hatt i årlig strømforbruk.
Svært generelt kan man si at strømforbruket i enebolig er på cirka 25.000 kWh, rekkehus på cirka 15.000 kWh og leilighet på cirka 8.000 kWh, og at én kWh koster deg én krone (inkludert nettleie).
Priser på innboforsikring og husforsikring kan du sjekke i forsikringsselskapenes nettsider. Generelt ligger innboforsikring på rundt 120 kroner pr. måned, og husforsikring på rundt 700 kr pr. måned.
Eiendomsskatten varierer ut ifra hvilke kommune du bor i samt boligens verdi. I Oslo kommune er eiendomsskatten satt til 3 promille av beløpet som overstiger bunnfradraget på 4,6 millioner kroner, hvor grunnlaget er 80 % av boligens verdi.
.png)