Utleie av bolig

Få en enkel innføring i skattereglene rundt utleie av bolig, samt gode tips og råd for deg som utleier.

Skatt på utleie

I utgangspunktet er all inntekt skattepliktig. Det er derimot særregler på blant annet utleie av bolig som kan gi deg skattefrie utleieinntekter.

For korttidsutleie (under 30 dager) gjelder følgende regler:

  • Årlig brutto leieinntekt er skattefri på inntil 10.000 kroner.
  • For alt over 10.000 kroner blir 85 % av leieinntektene skattepliktige

Merk deg at eventuelle kostnader du har hatt med utleie ikke reduserer skattepliktig inntekt, siden det er allerede er lagt inn i sjablongregelen på 10.000 kroner.

Eksempel på beregning av skattepliktig inntekt:

Årlig brutto leieinntekt: 50.000 kroner
Skattepliktig leieinntekt = (50.000 - 10.000) * 0,85 = 34.000 kroner
Skatt = 34.000 * 0,22 = 7.480 kroner

For langtidsutleie (30 dager eller mer) gjelder følgende regler:

  • All leieinntekt er skattefri så lenge eieren bruker minst halvparten av boligen selv, regnet etter utleieverdien (ikke areal).
  • Om over halvparten av boligen leies ut, er de første 20.000 kronene skattefrie.
  • Dersom utleieinntektene overstiger 20.000 kroner, er samtlige leieinntekter skattepliktige.

Første vilkår regnes etter utleieverdien, og ikke arealet. Det betyr at om du selv bor i en mindre del av boligen, kan vilkåret likevel være oppfylt dersom standarden er høyere enn utleiedelen. Utleieverdien er normal utleieverdi på det frie markedet (se finn.no). Skattefritaket gjelder likevel ikke for flermannsbolig og egen bolig i avskrivbart bygg som ikke er seksjonert.

Dersom boligen leies ut for over kr. 20.000 i løpet av inntektsåret blir man nødt til å skatte av hele inntekten. Det vil derfor være ugunstig å ha leieinntekter mellom kr. 20.001 til kr. 27.400 på grunn av dette.

Er du å regne som næringsdrivende?

Det finnes ingen bestemte grenser på når man går over til å være næringsdrivende. Man skal gjøre en helhetsvurdering basert på følgende generelle vilkår:

  • drives for egen regning og risiko
  • har et visst omfang
  • er egnet til å gå med overskudd over tid
  • tar sikte på en viss varighet

Tommelfingerregelen er at du kan leie ut inntil 4 boenheter og fortsatt skatte som privatperson. Men du kan likevel regnes som næringsdrivende dersom du driver med hyppig korttidsutleie, til tross for om det kun gjelder én boenhet.

Er du i tvil bør du kontakte Skatteetaten.

Les også: Dine første aksjer

Fradrag i skattemeldingen

Skattepliktig inntekt gir rett på fradrag for kostnader knyttet til å «erverve, vedlikeholde eller sikre» denne inntekten. Du kan med andre ord føre opp alle kostnader du har hatt som har vært direkte knyttet til denne inntekten inn i selvangivelsen (dette gjelder ikke hvis utleieinntektene er fritatt for beskatning). Det er derfor flere som velger å pusse opp boligen før den blir utleid. Disse kostnadene gjør at nettoinntekten på utleien blir lavere og følgelig også mindre å betale i skatt.

Eksempler på kostnader du kan føre som fradrag:

  • Vedlikehold
  • Reiseutgifter knyttet til visninger, vedlikehold og tilsyn.
  • Annonsering av boligen
  • Strøm*
  • Bredbånd*
  • TV-abonnement*
  • Kommunale avgifter

*Forutsetter at det er inkludert i husleien.

Leie ut møblert bolig

For utleie av bolig som er fullt eller nesten fullt møblert i mindre enn tre år, hvor eieren selv bruker møblene både før og etter leieperioden, har du rett på fradrag som tilsvarer 15 % av brutto leieinntekt. Ellers er det kostpris som legges til grunn for nyinnkjøpt innbo og en skjønnsmessig vurdering på inngangsverdien av innboet dersom det er blitt brukt tidligere.

Merk at gevinst ved realisasjon av bolig ikke er fritatt for skatt når du ikke har eid eiendommen i over ett år, og heller ikke brukt den som egen bolig i minst ett av de to siste årene før salget. Til gjengjeld får du fradragsrett på tap, noe som uansett ikke er like aktuelt i de fleste tilfeller i dagens boligmarked.

Dette bør du tenke på før du leier ut

Det er alltid en risiko at leietaker ikke betaler husleien

Du kan redusere tapet og risikoen ved å påse at leiekontrakten inneholder en klausul om at utkastelse kan kreves dersom leien ikke blir betalt. Det er i tillegg viktig å sjekke opp referanser. Fremgangsmåten for utkastelse fremgår av tvangsfullbyrdelsesloven. Å kaste ut leietaker på egenhånd er selvtekt (ta loven i egne hender) og er straffbart etter straffeloven. Klikk her for å laste ned en husleiekontrakt utgitt av Forbrukerrådet.

Det oppstår kostnader knyttet til reparasjon og vedlikehold

Vanlig slit og elde må man ta på egen kappe. Derimot har du krav på erstatning for skader som er påført av leietaker. Sørg derfor for å kreve depositum, gjerne tilsvarende 3 x månedsleie, av leietaker. Videre er det lurt å sette av en del av utleieinntektene til fremtidige vedlikeholdskostnader.

Les også: Alt du trenger å vite om boliglån

Har du finansiert utleieboligen med et banklån, er du eksponert for renteøkninger

Rentekostnader kan raskt spise opp det som måtte være igjen av fortjeneste etter andre kostnader. Dersom banken setter opp lånerenten kan man gå med underskudd og i værste fall bli nødt til å selge boligen. Ha derfor en god margin som gjør at du tåler eventuelle renteøkninger.

Det er ikke fritt frem å øke husleien

Husleien må stå uendret inntil det minst har gått ett år etter at avtalen ble inngått. Etter det kan husleien økes i samsvar med konsumprisindeksen. Det gjør du enkelt ved å benytte SSB sin kalkulator. Tast først inn husleien og deretter tidspunktet på når leieavtalen ble inngått (eventuelt siste reguleringtidspunkt) og frem til forrige måned. Resultatet viser prisøkningen for oppgitt periode og følgelig hvor mye du kan oppjustere husleien med. Når det har gått minst 2 og et halvt år kan du varsle leietaker om å tilpasse husleien til "gjengs leie". Det vil at man ser på utleieprisen på lignende boliger på markedet, og tilpasser seg deretter. Etter at varsel om økt husleie er blitt sendt, må det gå minst 6 måneder før den kan endres. Det gjør at det i alt tar 3 år og øke husleien til gjengs leie.

Boligprisene kan synke

Man skal være klar over at investeringer i boligmarkedet på langt nær er sikret evig oppgang. Det er lurt å tenke over risiko, avkastning, tidshorisont, diversifisering og alternativkostnad. Åresvis med leieinntekter hjelper svært lite om boligen blir solgt med et betydelig tap. Ved å investere i bolig velger en i tillegg vekk andre muligheter som kanskje kunne gitt bedre avkastning.

Les artikkelen Investere i utleiebolig for mer informasjon.

Stikkord: bolig, husleie, utleie