Utleie av bolig

Utleie av bolig

Få en enkel innføring i skattereglene rundt utleie av bolig, samt gode tips og råd for deg som utleier.

Skatt på utleie

Skattefritak
I utgangspunktet er all inntekt skattepliktig. Det er derimot særregler på blant annet utleie av bolig som kan gi deg skattefrie utleieinntekter. Inntekter fra utleie er skattefritt dersom et av følgende vilkår er oppfylt:
1) Du benytter minst halvparten av boligen til egen bruk, regnet etter utleieverdien.
2) Boligen leies ut for inntil kr. 20.000 i året.

Merk deg at første vilkår regnes etter utleieverdien, og ikke arealet. Det betyr at om du selv bor i en mindre del av boligen, kan vilkåret likevel være oppfylt dersom standarden er høyere enn utleiedelen. Et typisk eksempel på dette er hvis kun seksjoner av en bolig er oppusset. Utleieverdien er normal utleieverdi på det frie markedet (se finn.no). Skattefritaket gjelder likevel ikke for flermannsbolig og egen bolig i avskrivbart bygg som ikke er seksjonert.

Dersom boligen leies ut for over kr. 20.000 i løpet av inntektsåretet blir man nødt til å skatte av hele inntekten. Det vil derfor ulønnsomt å ha leieinntekter mellom kr. 20.001 til kr. 27.400 på grunn av skatten.

Skattepliktig
Dersom ingen av vilkårene ovenfor er oppfylt, må man skatte 25 % av netto leieinntekter. Det vil si leieinntekter trukket fra kostnader du har hatt til å «skape» denne inntekten. 

Dersom utleien anses som næringsvirksomhet, vil du også måtte betale trygdeavgift. Det vil være avhengig av bygningens størrelse og generelt om omfanget og varigheten. Leier du ut fem boenheter eller mer, regnes det som næringsvirksomhet.

LES OGSÅ: Dine første aksjer

Fradrag i selvangivelsen

Skattepliktig inntekt gir rett på fradrag for kostnader knyttet til å «erverve, vedlikeholde eller sikre» denne inntekten. Du kan med andre ord føre opp alle kostnader du har hatt som har vært direkte knyttet til denne inntekten inn i selvangivelsen (dette gjelder ikke hvis utleieinntektene er fritatt for beskatning). Det er derfor flere som velger å pusse opp boligen før den blir utleid. Disse kostnadene gjør at nettoinntekten på utleien blir lavere og følgelig også mindre å betale i skatt.

Eksempler på kostnader du kan føre som fradrag:

  • Vedlikehold
  • Reiseutgifter knyttet til visninger, vedlikehold og tilsyn.
  • Annonsering av boligen
  • Strøm*
  • Bredbånd*
  • TV-abonnement*
  • Kommunale avgifter

*Forutsetter at det er inkludert i husleien.

Leie ut møblert bolig

For korttidsutleie av bolig (inntil 3 år) som er fullt eller nesten fullt møblert, hvor eieren selv bruker møblene både før og etter leieperioden, har du rett på fradrag som tilsvarer 15 % av brutto leieinntekt (viser til Lignings-ABC 2016). Ellers er det kostpris som legges til grunn for nyinnkjøpt innbo og en skjønnsmessig vurdering på inngangsverdien av innboet dersom det er blitt brukt tidligere.

Merk at gevinst ved realisasjon av bolig ikke er fritatt for skatt når du ikke har eid eiendommen i over ett år, og heller ikke brukt den som egen bolig i minst ett av de to siste årene før salget. Til gjengjeld får du fradragsrett på tap, noe som uansett ikke er like aktuelt i de fleste tilfeller i dagens boligmarked.

Dette bør du tenke på før du leier ut

Det er alltid en risiko at leietaker ikke betaler husleien

Du kan redusere tapet og risikoen ved å påse at leiekontrakten inneholder en klausul om at utkastelse kan kreves dersom leien ikke blir betalt. Det er i tillegg viktig å sjekke opp referanser. Fremgangsmåten for utkastelse fremgår av tvangsfullbyrdelsesloven. Å kaste ut leietaker på egenhånd er selvtekt (ta loven i egne hender) og er straffbart etter straffeloven. Klikk her for å laste ned en husleiekontrakt utgitt av Forbrukerrådet.

Det oppstår kostnader knyttet til reparasjon og vedlikehold

Vanlig slit og elde må man ta på egen kappe. Derimot har du krav på erstatning for skader som er påført av leietaker. Sørg derfor for å kreve depositum, gjerne tilsvarende 3 x månedsleie, av leietaker. Videre er det lurt å sette av en del av utleieinntekene til fremtidige vedlikeholdskostnader.

LES OGSÅ: Alt du trenger å vite om boliglån

Har du finansiert utleieboligen med et banklån, er du eksponert for renteøkninger

Rentekostnader kan raskt spise opp det som måtte være igjen av fortjeneste etter andre kostnader. Dersom banken setter opp lånerenten kan man gå med underskudd og i værste fall bli nødt til å selge boligen. Ha derfor en god margin som gjør at du tåler eventuelle renteøkninger.

Det er ikke fritt frem å øke husleien

Husleien må stå uendret inntil det minst har gått ett år etter at avtalen ble inngått. Etter det kan husleien økes i samsvar med konsumprisindeksen. Det gjør du enkelt ved å benytte SSB sin kalkulator. Tast først inn husleien og deretter tidspunktet på når leieavtalen ble inngått (eventuelt siste reguleringtidspunkt) og frem til forrige måned. Resultatet viser prisøkningen for oppgitt periode og følgelig hvor mye du kan oppjustere husleien med. Når det har gått minst 2 og et halvt år kan du varsle leietaker om å tilpasse husleien til "gjengs leie". Det vil at man ser på utleieprisen på lignende boliger på markedet, og tilpasser seg deretter. Etter at varsel om økt husleie er blitt sendt, må det gå minst 6 måneder før den kan endres. Det gjør at det i alt tar 3 år og øke husleien til gjengs leie.

Boligprisene kan synke

Man skal være klar over at investeringer i boligmarkedet på langt nær er sikret evig oppgang. Det er lurt å tenke over risiko, avkastning, tidshorisont, diversifisering og alternativkostnad. Åresvis med leieinntekter hjelper svært lite om boligen blir solgt med et betydelig tap. Ved å investere i bolig velger en i tillegg vekk andre muligheter som kanskje kunne gitt bedre avkastning.