Blir det snart umulig å komme seg inn på boligmarkedet?

Blir det snart umulig å komme seg inn på boligmarkedet?

600 prosent vekst siden 1992, 42,8 prosent stigning i Oslo i løpet av de siste fem år, økt egenkapitalkrav og mangel på boliger.

Det har aldri vært enkelt for unge å komme seg inn på boligmarkedet, spesielt i sentrale strøk. Med den - på kanten til det ekstreme - boligprisveksten vi har hatt de siste årene, har det blitt enda vanskeligere å få kjøpt sin første bolig. Det er ikke bare et problem for unge førstegangskjøpere, men også for de som ønsker å ta steget fra å leie til å eie bolig. 

Nå er det riktignok hverken en menneskerett å eie en bolig midt i sentrum, eller eie en bolig i det hele tatt. Men selv boliger i utkanten av byene har vært med på prisstigningen. Det er også slik at vi i Norge har gunstige skattefordeler på å eie bolig, som blant annet fradrag for gjeldsrenter, skattefri gevinst på salg og lav takstverdi (med tanke på formueskatten). I tillegg har åresvis med prisvekst  - 600 % siden 1992 - ført til et klasseskille mellom de som eier og de som leier bolig.

Boligene blir stadig dyrere

På landsbasis har boligprisene økt med 28,7 prosent i perioden fra 2011 til 2016 – eller 20,2 prosent inflasjonsjustert (boligvekst fratrukket inflasjonvekst).

I samme periode har boligprisene i Oslo steget med 42,8 prosent(!). Fratrukket inflasjon i denne perioden (8,5 %), betyr en realprisøkning på hele 34,3 prosent. Man kan dermed si at det har blitt 34,3 prosent vanskeligere å komme seg inn på boligmarkedet i Oslo, på fem år.

For Trondheim og Bergen har økningen vært på henholdsvis 33 og 28,6 prosent. Unntaket er Stavanger, som har hatt en nedgang på 1,8 prosent, som følge av et lavere aktivitetsnivå i oljebransjen.

Kilde: SSB Boligprisindeks

Når boligprisene øker raskere enn det du kan spare

La oss si at du ønsker å kjøpe en leilighet til 2,5 millioner kroner. For å oppfylle egenkapitalkravet på 15 prosent, må du minst ha oppspart 375.000 kroner. Det er bare det at du mangler 150.000 kroner. Du setter derfor et mål om spare opp dette i løpet av 2 år - noe som betyr at du må spare 6.250 kroner i måneden. 

Problemet er at etter disse to årene med intens sparing, koster ikke leiligheten lenger 2,5 millioner kroner. Nå koster leiligheten 3 millioner kroner. Prisøkningen på 500.000 kroner gjør at du må spare ytterligere 75.000 kroner for å dekke egenkapitalkravet. Det betyr minst enda et år med sparing. Dersom den årlige prisøkningen er like høy - i dette tilfellet satt til 10 prosent - kan det ta mange år før man klarer å hente inn prisstigningen. Her kan selvfølgelig en god avkastning på sparepengene være til hjelp.

Hva er det som driver prisene oppover?

Det er mange såkalte etterspørselsfaktorer som påvirker – i større og mindre grad – boligprisene. Noen av slike faktorer er: Rentenivå, urbanisering, befolkningsvekst, leiepriser, forventninger, inntekt, skatteregler, sysselsetting og tilgang på kreditt.

Tilbudssiden påvirkes av faktorer som byggekostnader, tomter, rente og forventninger. 

Av etterspørselsfaktorene er det trolig befolkningsveksten som har bidratt mest i prisøkningen, særlig i sentrale områder. Det skyldes hovedsakelig tre grunner: Urbanisering, innvandring og levealder.

I Oslo har befolkningsveksten i løpet av de siste 10 år økt fra 538.411 til 658.390 innbyggere. Det er en økning på 22,3 prosent. Trondheim, Bergen og Stavanger har også hatt en vesentlig økning i antall innbyggere – riktignok ikke like mye som hovedstaden.

Jo mer penger vi tjener, desto mer kan vi bruke til for eksempel bolig. Helt siden 1990 har vi hatt en vekst i reallønnen - det vil si lønnsvekst fratrukket prisvekst. Denne «lønnsfesten» ser i år ut til å få en brå vending, mye på grunn av nedgangen i petroleumsindustrien. Det er likevel ventet at reallønnen allerede neste år er tilbake på pluss-siden.

Boligprisene påvirkes også av hvilke forventninger vi har til boligmarkedet. Ta en titt på denne grafen:

Hvilke forventninger gir grafen deg om den fremtidige utviklingen i boligmarkedet? 

Trolig tenker du at prisen vil fortsette å stige, noe som ikke er rart med tanke på hvilket bilde grafen gir oss. Vi har en tendens til å foreta en ekstrapolasjon, som betyr at vi trekker en lineær linje mellom de målbare punktene og videre utover. Nå er det slik at historisk avkastning ikke er en garanti for fremtidig avkastning. Men så lenge boligkjøperne forventer at boligprisene skal øke i samme tempo, er også de med på å drive prisene oppover.

Det som er «farlig» er om prisene faller nok til å endre folks positive forventninger om vekst. Da kan prisene falle desto mer nettopp på grunn av dette.

Tips: For å se nærmere på om boligmarkedet er bærekraftig eller ei, er det lurt å se på multipler som; p/e (boligpris i forhold til leiepris), p/b (boligpris i forhold til byggekostnad) og p/i (boligpris i forhold til inntekt). 

Tilbud og etterspørsel

Når etterspørselen etter et gode øker – i dette tilfellet boliger - skal det i teorien også øke tilbudet. For det er et samspill mellom tilbud og etterspørsel. Problemet hva gjelder boliger i sentrale strøk, er at tilbudet blir hengende lang tid etter. Det at tilbudet bruker lang tid på å korrigere seg, skyldes først og fremst at boligbygging er en tidkrevende prosess, men når det i tillegg bygges for få boliger til å holde tritt med etterspørselen, tar det ekstra lang tid før markedet korrigerer seg selv.

En av grunnene til at det ikke bygges raskt nok, er ikke mangel på tomter - for det er det fremdeles nok av  - det er mangel på byggeklare tomter. Det skyldes at prosessen er tidkrevende, komplisert og risikabel for boligbyggerne.

Andre faktorer som påvirker hvor vanskelig det blir for unge å komme seg inn på boligmarkedet

Finanstilsynet innstrammer praksisen

I frykt for et boligkrakk og nedgang i økonomien, strammer Finanstilsynet inn boliglånsforskriften:

·      Kunden skal tåle en renteøkning på 5 prosentpoeng

·      Maksimal belåningsgrad er 85 prosent (minimum 15 prosent i egenkapital)

·      Ikke mulig med avdragsfrihet ved lån som overstiger 60 prosent av boligens verdi

Det er foreslått å fjerne bankenes «fleksibilitetskvote», eller i hvert fall redusere kvoten fra 10 til 4 prosent. Det vil med andre ord minske bankenes mulighet til å utøve skjønn, som i sin tur reduserer muligheten for unge å få boliglån.

BSU-grensen

BSU-ordningen skal hjelpe unge inn på boligmarkedet. Med et høyere rentenivå enn i en vanlig sparekonto, kombinert meed skattefradrag, er ordningen absolutt til god hjelp for sparing til bolig

I år kom det en (etterlengtet) økning i det maksimale innskuddet på BSU-kontoen. Det øvre taket er nå på 300.000 kroner. Maksimalt sparebeløp per år forble uendret på 25.000 kroner.

Til tross for en økning i maksgrensen, sørger økningen i boligprisene for at det fortsatt er vanskelig å kjøpe bolig – særlig i storbyene.

For selv med 300.000 kroner i oppsparte midler til bolig, vil tilbudet være svært begrenset. Med bankenes - eller egentlig Finanstilsynets - egenkapitalkrav på 15 prosent, betyr det at beløpet er tilstrekkelig for et boligkjøp på 2 millioner kroner.

Et søk på boliger i Oslo med et øvre tak på 1,8 millioner kroner inkludert fellesgjeld (vi trekker fra 200.000 kroner som forventet bud-økning), gir oss følgende resultater: 4 boliger fra 17- 31 kvadratmeter. Det forteller oss ganske tydelig at BSU-kontoen alene ikke holder til å kjøpe bolig på egenhånd.

Formuesskatt

All nettoformue (eiendeler minus gjeld) over 1,4 millioner kroner, blir formuesbeskattet med 0,85 prosent. Eksempelvis vil en nettoformue på 10 millioner kroner gi en årlig formueskatt på 73.100 kroner.

Grunnen til at formueskatt nevnes i forbindelse med boligmarkedet, er at boliger blir kjøpt nettopp av den grunn for å redusere formueskatten – riktignok også for å hente profitt ved en eventuelt prisstigning og samtidig benytte boligen som et utleieobjekt.

Ligningsverdien på sekundærbolig er nemlig på 80 prosent av den beregnede markedsverdien. Det betyr at det fortsatt er skattegunstig å ha formuen plassert i eiendom. Igjen, la oss ta et eksempel:

En person har 100 millioner kroner plassert i aksjeposter. Ser vi vekk ifra eventuelt gjeld, er det 98,6 millioner kroner som skal formuesbeskattes. Av dette beløpet blir den årlige formuesskatten på 838.100 kroner.

For å redusere formuesskatten velger da denne personen å heller investere samme beløp i utleieboliger. Siden ligningsverdien er på 80 prosent, blir formuesskatten redusert til 670.480 kroner. Og Vips, var skatten redusert med 167.620 kroner. (Trolig enda mer ettersom ligningsverdien ofte er lavere enn omsetningsverdien.)

Alt i alt fører dette i favør av økte boligpriser. Om løsningen er å heve ligningsverdien på sekundærboliger til 100 prosent, innføre eiendomsskatt, eller rett og slett fjerne formueskatten, lar vi være i denne omgang.