Investere i utleiebolig

Investere i utleiebolig

Utleiebolig blir sett på som en sikker og lønnsom investering – men er det egentlig det?

En utleiebolig blir gjerne sett på som en sikker investering. Boligen stiger i verdi, samtidig som leietakeren sørger for å finansiere både avdrag og renter på boliglånet. Det vil alltid være høy etterspørsel etter utleieleiligheter, og selve utleieprosessen går smertefritt. Etter 20-30 år er lånet nedbetalt. Boligen kan da selges med en skyhøy gevinst, eller brukes som sikkerhet til å finansiere enda en utleiebolig. Høres ikke det ut som en god investering?

Men man kan også snu på det: Verdien til boligen stagnerer, eller til og med faller. Det er et stort gjennomtrekk av leietakere, noe som resulterer i økte slitasjekostnader og tap av leieinntekter som følge av opphold i utleien. Norges Bank setter opp styringsrenten og bankene svarer med å sette opp boliglånsrenten. I tillegg til økte rentekostnader, viser det seg av også påkostninger og vedlikehold utgjør betydelig mer enn budsjettert. Skatt og utgifter knyttet til kjøp og salg er med på å redusere det lille som måtte være igjen av fortjenesten. Høres ikke det ut som en dårlig investering?

Nå er det riktignok slik at de fleste som har investert i en eller flere utleieboliger sitter igjen med en solid fortjeneste. Det er takket være en enorm prisøkning i boligmarkedet, samtidig som at investeringen har vært «giret». 

Det er ingen som vet hvilke rentenivåer vi kommer til å ha i fremtiden, eller hvordan boligprisene vil være om 20 år. Det du kan gjøre er å ta høyde for ulike scenarioer, sette opp budsjett, vurdere lønnsomheten og være godt forberedt i tilfelle om alt ikke skulle gå på skinner – for det gjør det ikke.

Finansiering

Det å kjøpe en utleiebolig gir gode muligheter til å få lånefinansiert en stor andel av investeringen, så kalt «giring». Bankene er mer villige til å låne ut penger når de kan ta pant i fast eiendom som sikkerhet for lånet. Lav risiko for banken betyr lav rente for deg.

Fordelen med giring er at du slipper å binde opp egenkapital, samtidig som det gir muligheten til oppnå en langt høyere avkastning på investeringen. Ulempen er at man bærer større risiko ettersom renten kan stige - noe som gjerne skjer samtidig med at boligprisene synker.

For å få lånefinansiert utleieboligen må både egenkapitalen og betjeningsevnen være på plass. Hovedregelen er at man må stille opp med minst 15 prosent i egenkapital av den totale kjøpesummen. For Oslo er kravet høyere: I et forsøk på å dempe boligprisveksten, er egenkapitalkravet på sekundærbolig i hovedstaden satt til 40 prosent. Det betyr at ved et boligkjøp på tre millioner kroner, må minst 1,2 millioner kroner komme fra egen lomme.

Kravet til gjeldsgraden er den samme som i et vanlig boliglån. Kundens samlede gjeld kan ikke overstige fem ganger brutto årsinntekt. Hvis du for eksempel har en årsinntekt før skatt på 500.000 kroner, og et boliglån fra før av på én million kroner, får du maksimalt innvilget et lån på 1,5 millioner kroner. Det er derfor ikke unormalt at flere går sammen om å investere i en utleiebolig.

Budsjett

Det er viktig å sette opp et budsjett for utleievirksomheten. Det kan for eksempel se slik ut:


Pr. måned (kr) Pr. år (kr)
Utleiepris 12.500 150.000
Felleskostnader -3.000 -36.000
Vedlikeholdskostnader -1.500 -18.000
Netto leieinntekter 8.000 96.000
Skatt -1.920 -23.040
Leieinntekter etter skatt 6.080 72.960
Rentekostnader på lån -3.700 -44.401
Skattefradrag på renter 888 10.656
Leieinntekter etter skatt og renter 3.268 39.215

Budsjettet tar utgangspunkt i kjøp av en utleiebolig i Oslo, til en kjøpesum på 3 millioner kroner. Forventet leiepris er 12.500 kroner. 1,8 millioner kroner er lånefinansiert, med en nedbetalingsperiode på 25 år og en effektiv rente på 2,5 prosent. Tallene gjelder for det første året. Avdrag på lånet er ikke tatt med, men må tas hensyn til med tanke på kontantstrømmen.

For å finne riktig leiepris bør man ta utgangspunkt i prisnivået på tilsvarende utleieboliger i samme område. Sjekk utleieannonsene på Finn.no og Hybel.no, for å se hva som vanligvis er inkludert i leieprisen. Dersom du tilbyr mer - eller mindre - bør det gjenspeiles i prisen du fastsetter.

Selv om det kan være fristende å kreve høyest mulig utleiepris, som for eksempel ved å gjennomføre en budrunde, må man være klar over at det kan medføre hyppigere utskiftninger av leietakere. Det betyr at boligen utsettes for mer slitasje, at det går med både tid og penger til nye visninger og at man risikerer opphold av utleien. Summen av merkostnader og tap av inntekt må derfor veies opp i forhold til å det å sette en fornuftig utleiepris. I det lange løp lønner seg gjerne å holde seg til markedsleien.

Det er flere faktorer som avgjør hvor mye som bør avsettes til vedlikeholdskostnader. Et gammelt trehus vil naturligvis ha høyere vedlikeholdskostnader enn hva en ny leilighet vil ha. En tommelfingerregel er å avsette 0,5-1 prosent av kjøpesummen i året til fremtidig vedlikehold.

Felleskostnadene er opplyst i boligannonsen. Husk å sjekk om det er planlagt vedlikehold eller påkostninger i nær fremtid som vil øke felleskostnadene. Merk deg at du ikke får fradrag for nedbetaling av fellesgjeld, selv om dette inngår som en del av felleskostnadene.

Lønnsomhet

Med utgangspunkt i budsjettet ovenfor så vil man sitte igjen med 39.215 kroner i fortjeneste det første året. Det gir en netto direkteavkastning på 3,2 prosent. Når risikofri rente i skrivende stund er på 1,66 prosent (10-årig statsobligasjon), er ikke en risikopremie på 1,54 prosent tilstrekkelig for denne type investering. Den lave avkastningen veier altså ikke opp mot risikoen man må bære - da særlig med tanke på at renten kan stige, boligprisene kan falle og etterspørselen i utleiemarkedet kan svekkes. For at det samme eksempelet skal kunne kalles for en god investering, er boligen nødt til å stige i verdi.

Ved å legge til en årlig boligprisvekst på 5 prosent, ser investeringen noe mer lukrativ ut: Med en verdiøkning på 150.000 kroner, blir netto direkteavkastning på cirka 6,3 prosent.

Det er lurt å sammenligne andre investeringer med tilsvarende risiko, før man bestemmer seg for å investere i en utleiebolig. Det kan for eksempel være investering i enkeltaksjer eller i aksjefond. Du kan også eksponere deg direkte mot boligmarkedet uten å eie en eneste bolig. Det gjør du ved å investere i eiendomsaksjer som blant annet Selvaag Bolig og Entra

Det lønnsomheten ovenfor ikke sier noe om, er hvor tidkrevende og vanskelig det kan være å drive utleievirksomhet. Depositum, reparasjoner, vedlikehold, naboklager, oppsigelser, visninger, husleieloven, ja, alt dette og mer til må du regne med å bruke en god del tid på. Et alternativ er overlate det praktiske til en profesjonell aktør, men da på bekostning av fortjenesten. Hva det er som lønner seg stykker ned på hvor dreven man er på utleie og hvor mye tid man ønsker å legge i det.

Skatt og fradrag

Hovedregelen i Skatteloven er at alle inntekter er skattepliktige og at alle kostnader man har brukt på å anskaffe seg disse inntektene er fradragsberettiget. 

Utleieinntekt går som kapitalinntekt, noe som betyr at man blir beskattet med 24 prosent av fortjenesten (2017-sats). Hvis omfanget av utleievirksomheten er høy (typisk over fire utleieenheter), vil utleien anses som næringsvirksomhet. Da må man tillegg betale trygdeavgift på 11,4 prosent av fortjenesten.

Skatt ved realisasjon: Det er kun eiendom som man helt eller delvis benytter som ikke er skattepliktig ved realisasjon. Ved salg av enutleiebolig blir man derfor beskattet av gevinsten, eller får fradragsført tapet.

Tips! Hvis utleieboligen har steget mye i verdi i forhold til boligen man selv benytter, kan det lønne seg å flytte inn i utleieboligen og bo der ett (gitt at det er hensiktsmessig) år før man selger boligen, og på den måten unngå å betale skatt av gevinsten. I mellomtiden kan egen bolig leies ut for å unngå tap av leieinntekter.

​Eksempel på beregning av skatt ved realisasjon:

Salgssum 3.000.000
Kjøpesum -1.800.000
Gevinst før fradrag 1.200.000
Dokumentavgift -72.000
Tinglysningsgebyr
-1.050
Påkostning av bad og kjøkken -300.000
Meglerkostnader -80.000
Gevinst etter fradrag 746.950
Skatt av gevinst (24 %) -179.268
Gevinst etter kostnader og skatt 567.682

Skattefrie leieinntekter: Hvis eieren bruker minst halvparten av eiendommen til egen bolig (beregnet etter utleieverdien, ikke antall kvadratmeter) er leieinntektene skattefrie. Det samme gjelder dersom leieinntektene ikke overskrider 20.000 kroner i løpet av inntektsåret. Merk at man blir beskattet av hele beløpet dersom man overstiger denne grensen.

Formueskatt: Formuesverdien på sekundærbolig behandles på samme måte som primærbolig; det blir fastsatt en kvadratmeterpris basert på beregninger gjennomført av Statistisk Sentralbyrå. Forskjellen er at verdien på eiendommen settes til 90 prosent av ligningsverdien for sekundærbolig - i motsetning til 25 prosent for primærbolig. Er nettoformuen (egenkapital fratrukket gjeld) på 1.480.000 kroner eller mer, må man betale 0,7 prosent i formueskatt på alt som overstiger denne grensen (gjelder skatteklasse 1 og 2).

Eiendomsskatt: Kommunene som har innført eiendomsskatt opererer med ulike bunnfradrag og satser. Det blir tatt utgangspunkt i boligverdiene fra 2015. For Oslo er det 80 prosent av boligverdien som utgjør grunnlaget for eiendomsskatten, med et bunnfradrag på 4 millioner kroner. Det må betales tre promille i eiendomsskatt for alt som overstiger dette beløpet. 

Inntekter og kostnader en har hatt knyttet til utleie av fast av eiendom, fylles ut på skjema RF-1189, og leveres som vedlegg til skattemeldingen (tidligere selvangivelsen).

Kostnader du får fradrag for på skatten (husk å ta vare på kvitteringer)

  • Reisekostnader knyttet til visninger, vedlikehold og tilsyn
  • Faste kostnader
    • Felleskostnader (ikke avdragene på fellesgjelden)
    • Forsikringer
  • Vedlikeholdskostnader (ikke påkostninger)
    • Senere maling
    • Utskifting av gulv, panel og vekker  
    • Reparasjoner
  • Slitasje på møbler (se forklaring under)
  • Eiendomsskatt
  • Strøm, TV og internett (hvis utleier dekker dette)

Satsen for reisekostnader er 3,8 kroner pr. kilometer, opptil 10 reisedager i året. Ved flere reisedager reduseres satsen til 1,5 kroner pr. kilometer. 

Det er viktig å skille mellom vedlikeholdskostnader og påkostninger. Hvis det for eksempel settes opp en ny vegg, regnes det som en påkostning. Sliping av parkett er et eksempel på vedlikehold. 

Fradrag for møblert utleie følger ulike regler:

Hvis du leier ut inntil 3 år, og selv benytter boligen både før og etter utleieperioden, kan du kreve et skjønnsmessig fradrag på 15 prosent av brutto leieinntekt. Ved en utleiepris på 12.500 kroner over 3 år, vil det gi et fradrag på totalt 67.500 kroner.

Ved utleie over 3 år kan møbler med en kostpris på under 15.000 kroner kostnadsføres samme år. Dersom beløpet er på 15.000 kroner eller mer, skal kostnaden avskrives med 20 prosent årlig (saldogruppe D). 

Eksempel:

Det blir kjøpt inn en ny sofagruppe til 20.000 kroner. I tillegg kommer frakt og leveringskostnader på totalt 800 kroner. Anskaffelseskostnaden blir dermed 20.800 kroner. 

År 1:

Skattemessig saldoverdi: 20.800
20 % avskrivning: -4.160
Skattemessig saldoverdi etter avskrivninger: 16.640 

Møbler faller inn under Saldogruppe D, med en avskrivningssats på 20 prosent årlig. Det første året avskrives sofagruppen med 4.160 kroner. Det gir en reduksjon av skatten på 998 kroner, ettersom satsen er på 24 prosent. Etter avskrivningene står det igjen 16.640 i skattemessig saldoverdi. 

År 2:

Skattemessig saldoverdi: 16.640
20 % avskrivning: -3.328
Skattemessig saldoverdi etter avskrivninger: 13.312

20 prosent avskrivning av 16.640 gir en ny skattemessig saldoverdi på 13.312 kroner. 3.328 kan føres som fradrag, noe som reduserer skatten med 799 kroner. 

År 3:

Skattemessig saldoverdi: 13.312
100 % avskrivning: -13.312
Skattemessig saldoverdi etter avskrivninger: 0

Skattemessig saldoverdi er nå på under 15.000 kroner før årets avskrivning og kan dermed kostnadsføres i sin helhet. Restverdien på 13.312 kroner kan føres som fradrag. Det reduserer skatten med 3.195 kroner.

Finne den «perfekte utleieboligen»

Den perfekte utleieboligen kan oppsummeres med følgende:

  • Boligen har en solid verdiøkning i investeringsperioden
  • Utleieboligen gir en høy direkteavkastning
  • Det er lave vedlikeholdskostnader
  • Det er sjeldent utskiftning av leieboere 

Det første må bør gjøre er å sjekke at det ikke er begrensninger på utleie av bolig i sameiet. Utleie av andelsleiligheter i borettslag krever gjerne godkjennelse fra Styret i borettslaget, i tillegg til at det regler som forhindrer eller begrenser utleievirksomhet. Slike boliger egner seg derfor ikke til langtidsutleie. 

Smått versus stort: Små leiligheter blir ofte annonsert som det «perfekte utleieobjektet». Megleren sikter da til regelen om at kvadratmeterprisen synker med størrelsen på boligen - noe som også bekreftes av Leiemarkedsundersøkelsen:

Det megleren ikke nevner er at du også må betale mest pr. kvadratmeter for å kjøpe disse små leilighetene, og da er vi tilbake til utgangspunktet. Leiligheter på under 35 kvadratmeter har også en lei tendens til å ha større gjennomtrekk av leieboere - for det er få som ønsker å bo trangt over en lang periode.

I stedet for å henge seg opp i hvor stor eller liten boligen skal være, bør man se etter boliger med best mulig arealutnyttelse, eller potensiale for dette. Ved for eksempel å gjøre om en 2-roms til en 3-roms, kan man få inn to leietakere som sannsynligvis gir en høyere leieinntekt enn utgangspunktet.

Valuta for pengene: Du bør se etter boliger som gir høyest mulig netto leieinntekter i forhold til kjøpesummen. Dette kalles for direkteavkastning og regnes ut ved å dividere netto leieinntekter med kjøpesummen.

Hvis valget står mellom å kjøpe en bolig på Frogner til 4 millioner kroner, med en forventet leieinntekt på 12.000 kroner, eller en bolig på Bøler til 2,5 millioner kroner, med en forventet netto leieinntekt på 9.000 kroner, vil Bøler-leiligheten gi mest valuta for pengene (om vi ser vekk i fra andre faktorer som påvirker lønnsomheten).

Tenk utenfor nabolaget: Selv om det er lettvint å drive en utleiebolig i nærområdet med tanke på visninger og tilsyn, kan det hende at det går på bekostning av både tap av leieinntekter og verdiøkning på boligen. Se etter områder med høyest mulig etterspørsel av utleieboliger i forhold til tilbudet. Det bør også tas hensyn til hvilke områder og type boliger som forventes å ville ha den høyeste verdiøkningen - som for øvrig kan være den avgjørende faktoren på om utleievirksomheten blir lønnsom eller ikke.