Artikkelen inneholder annonselenker.
Monio.no er en plattform for investering og finansiering av eiendomsprosjekter, hvor Monio formidler lån og tar seg av betalinger mellom låntakere og långivere. Bedrifter kan blant annet søke om byggelån eller eiendomslån. Hvis søknaden og tilbudet aksepteres, blir lånet tilgjengelig på plattformen og investorer kan være med på å finansiere prosjektet.
Oppsummering av Monio
I Monio kan du investere i eiendomslån med minstebeløp på 1 000 kroner. Selskapene følger en bestemt nedbetalingsplan, med normal løpetid på mellom 6 og 36 måneder. Rentenivået ligger typisk et sted mellom 9 og 13 prosent, etter at Monio har tatt én prosent i gebyr. Flesteparten av lånene som ligger i plattformen er såkalte ballonglån. Det betyr at du som kreditor kun mottar renter helt frem til siste termin, hvor da også avdraget nedbetales.
Lånene er normalt sikret ved at det er blitt tatt pant i eiendom, og varierer i prioriteringsrekkefølge. Ved å investere i disse lånene er det derfor større sannsynlighet for å få tilbake pengene dersom selskapet misligholder lånet eller går konkurs.
Risikoen gjenspeiles i lånerenten jo større sannsynlighet det er for å tape penger, desto høyere settes renten. De viktigste nøkkeltallene er de som fanger opp selskapets evne til å tåle tap, samt erfaring og historikk til de involverte. Risikoen kan reduseres ved å fordele investeringen i eiendomslån over flere prosjekter, uten at det går ut over porteføljens forventede avkastning. Investeringene bør ses i sammenheng med resten av aktivaklassene i investeringsporteføljen din.
Renteinntektene du mottar er skattepliktige med en sats på 22 prosent (år 2022 og 2023). Tap er fradragsberettiget med tilsvarende sats. Inntektene beskattes fortløpende i det året de mottas, og det er ingen muligheter å utsette denne skatten, i motsetning til for eksempel aksjegevinst via aksjesparekonto
Klikk her for å åpne konto hos Monio.no
(Annonselenke)
Hvilke eiendomslån bør du investere i?
Det er kanskje enklest å snu på det: Hvilke eiendomslån bør du unngå?
Sannsynligheten for at du skal få igjen alle pengene dine, inkludert renter, reduseres betraktelig dersom prosjektet ikke blir vellykket – at det tar for lang tid å få solgt boligene, og at de må selges til lavere pris enn forventet. Forsinkelser og utfordringer med tillatelser og attester, kan også gi problemer for selskapets likviditet.
Alt annet likt og du bør velg de med mest erfaring, og da særlig prosjektlederen i selskapet. Selv tilsynelatende gode prosjekter kan ødelegges av mangel på kontroll og av dårlige beslutninger. Svak lønnsomhet kan være et tegn på at ikke alt flyter like godt som det burde ha gjort.
Min erfaring tilsier at man bør unngå å gi lån til eiendomsprosjekter av mer uvanlig karakter. Det kan være alt fra byggenes design og form, til landskapet rundt. Hvis du sitter igjen med følelsen av at dette prosjektet er for de spesielt interesserte, er det kanskje lurt å velge noe annet.
Sjekk også etterspørselen på boliger i det aktuelle området. Jo mer avsidesliggende det er, desto mer skeptisk bør du være. Et sunnhetstegn er om det for eksempel allerede er forhåndssolgt en større andel boliger i byggeprosjektet.
Og ikke lån ut penger til prosjekter som du egentlig er tvilsom til, men likevel velger å investere i på grunn av mangel på andre tilgjengelige eiendomslån.
Finansielle nøkkeltall
I aksjemarkedet er man mest opptatt av nøkkeltall som går på lønnsomheten: Bruttofortjeneste, resultatmargin, avkastning på egenkapitalen, og så videre. Men som kreditor er det selskapets soliditet, altså evne til å tåle tap, som er det viktigste. Svak lønnsomhet vil selvfølgelig påvirke soliditeten på sikt, og bør sånn sett alltid være en del av vurderingen, men det du bryr deg om er at selskapet har nok penger i kassen til å nedbetale lånet ditt, uten forsinkelser.
Likviditetsgrad 1, gjeldsgrad og soliditetsgrad
Likviditetsgrad 1 er et mål som forteller oss om selskapets evne til å betale kortsiktig gjeld med omløpsmidler, som altså er penger på bankkonto og annet som er lett omsettelig. For høy likviditetsgrad er heller ikke bra med tanke på lønnsomheten, ettersom det kan bety at man har unødvendig mye penger som ikke er i arbeid og gir avkastning. En likviditetsgrad på over 1 blir ansett som god.
Gjeldsgraden viser selskapets gjeld i forhold til egenkapital. For deg som kreditor er jo lavere tall, desto bedre. Alt under 2 er ansett som bra.
Soliditetsgraden viser i prosent hvor mye egenkapitalen utgjør av totalkapitalen. Over 18 prosent anses som bra.
Risiko
Investering i eiendomslån innebærer risiko for at hele eller deler av investeringen går tapt. Det kan oppstå som følge av at selskapet går konkurs eller misligholder lånet (kredittrisiko), samt at sikkerheten i lånet ikke er tilstrekkelig for å dekke hele det utestående lånet (tap gitt mislighold).
Hvis det gjennom kredittvurdering for eksempel anslås at kredittrisikoen er 5 prosent, og at man i tilfelle forventer å tape 30 prosent av utestående lån, blir forventet kredittap 1,5 % (5 x 30 %). Denne risikoen gjenspeiles i renten – høyere risiko, høyere rente. Men de subjektive vurderingene, som selskapets ledelse, erfaring, og type prosjekt, havner utenfor regnestykket.
Invester i flere lån – lavere risiko, samme forventet avkastning
Det finnes hovedsaklig to typer risiko: Markedsrisiko og selskapsrisiko. Førstnevnte gjelder hele markedet og er ikke noe man få gjort noe med. Hvis for eksempel eiendomsbransjen skulle kollapse, vil det utvilsomt påvirke alle eiendomslånene du har i porteføljen.
Selskapsrisikoen er derimot noe vi enkelt kan redusere ved å ha flere lån i porteføljen, og det uten at forventet avkastning blir lavere. Det gir ikke like stort utslag i porteføljen din dersom ett av selskapene ikke klarer å betale tilbake pengene, hvis eiendomslånet for eksempel utgjør 5 prosent av porteføljen.
Lån med sikkerhet i eiendom
Lånene som blir lagt ut i plattformen har som regel sikkerhet i eiendom. Dersom selskapet misligholder lånet eller går konkurs, kan kreditorene kreve tvangssalg av eiendommen (panteobjektet) for å igjen pengene sine.
Rekkefølge og beløp
Siden pant i eiendommer er en viktig del av investeringer i eiendomslån, er det er viktig at du forstår hvem som har krav på å få dekt utestående beløp først.
Når du låner ut penger til selskaper er du kreditor. Dette er til forskjell fra å investere i aksjer, som gjør deg til medeier i selskapet. Dersom selskapet oppløses er det alltid kreditorene som skal ha betalt kravene sine først, før det eventuelt blir igjen noe til aksjonærene. Det er med andre ord lavere risiko for å tape pengene sine når det først går skeis.
Hvem av kreditorene som først har rett på dekning fra salg av panteobjektet, avhenger av prioriteringsrekkefølgen. Den med høyest prioritering, som altså står først i køen, er ganske enkelt den som har krav på å få tilbake utestående beløp først (jf. Panteloven §1-14 3).
Eksempel:
Insolvent Bygg AS går konkurs. Kreditorer med panterett melder fra om sine krav på dekningsrett. Eiendommen blir tvangssolgt for 20 millioner kroner, som er det eneste som står igjen av verdier i selskapet. Med ulik prioritering og lånebeløp får panthaverne tilbake følgende:
Det er viktig å se prioriteringsrekkefølgen i sammenheng med størrelsen på beløpene. Et 3. prioriteringspant kan ha bedre sikkerhet enn 2. prioriteringspant, dersom lånebeløpene som står foran i kø er lavere.
Er du klar for å motta renteinntekter ved å investere i eiendomslån?
Annonselenke
