Hvor mye kan jeg låne til bolig?

Det som avgjør hvor mye penger du kan få låne av banken er egenkapital og betalingsevne. Kravene er at du minst må ha 15 % i egenkapital av boligens totalpris, at du ikke kan låne mer enn 5 ganger brutto inntekt og at du må tåle en renteøkning på 5 %.

Eksempler på hvor mye du kan låne

LånMinimum brutto inntektMinimum egenkapital
2 millioner kr400.000 kr300.000 kr
2,5 millioner kr500.000 kr375.000 kr
3 millioner kr600.000 kr450.000 kr
3,5 millioner kr700.000 kr525.000 kr
4 millioner kr800.000 kr600.000 kr

Bankenes fleksibilitet

Kravene er ikke hugget i stein: Boliglånsforskriften §8 åpner opp for at bankene kan avvike fra reglene for inntil 10 % (8 % i Oslo) i hvert kvartal av verdien av innvilgede lån.

Så selv om man ikke oppfyller hovedkravene, kan man allikevel få innvilget boliglånet, så lenge banken anser deg som kredittverdig og at de ikke har brukt opp fleksibilitetskvoten. (Kanskje det er større mulighet for å få lån i begynnelsen av hvert kvartal?)

Et tips for å øke sjansen for å få boliglån, er å sette opp et realistisk budsjett, inkludert renter og avdrag til boliglånet du søker, og vise dette til banken.

Andre alternativer – Kausjonist og medlåntaker

Høye boligpriser gjør at det er vanskelig, særlig for unge, å komme seg inn på boligmarkedet. Det har ført til at foreldrene hjelper til, enten som kausjonister eller medlåntakere.

Det vanligste er at foreldre stiller som realkausjonister, som betyr at de setter eiendeler – typisk egen bolig - som sikkerhet for lånet. Det gjør at egenkapitalkravet gjerne oppfylles.

Merk deg at mye kan endre seg med egen og kausjonistenes økonomi. Kausjonisten må ta økonomisk risiko, og det ikke uvanlig at kausjonister angrer på valget når de innser dette.

Foreldrene kan også hjelpe til, samtidig som de investerer i boligmarkedet, ved å være medlåntakere. Da er foreldrene, på lik linje med andre lånetakere, ansvarlig for lånet.

Egenkapital

Egenkapitalkravet er 15 % på kjøp av bolig. Det vil si at minst 15 % av boligens totalpris (inkludert fellesgjeld og omkostninger) må betales med oppsparte midler. For deg som er over 34 år er kravet på 20 %. For sekundærboliger økes egenkapitalkravet til 40 %.

Hvis du for eksempel har spart 600.000 kroner til bolig, kan du få boliglån på maks 4 millioner kroner (600.000 delt på 0,15) – eller 3 millioner kroner om du er over 34 år.

Betalingsevne og betalingsvilje

Du må forsikre banken om at du vil klare å betjene lånet – at man rett og slett har nok inntekter til å dekke alle utgiftene.

Banken vurdere også betalingsviljen. Selv om man på papiret har god nok økonomi til å betjene lånet, kan man få avslag på søknaden som følge av dårlig betalingshistorikk.

Samlet gjeld kan ikke overstige mer enn fem ganger brutto årsinntekt. Det gjelder altså ikke bare boliglån, men også studielån, billån, forbrukslån, kredittkortgjeld og andre type lån.

Det vil si at om man har en halv million kroner i studielån, og en halv million kroner i årsinntekt, får man et boliglån på maksimalt 2 millioner kroner.

Inntekter

I inntektsberegningen kan følgende legges til:

  • Alminnelig inntekt, som f.eks lønnsinntekter
  • Skattefrie inntekter som er dokumenterbare og stabile
  • Barnetrygd og kontantstøtte
  • BSU, også selv om pengene ikke skal brukes til boligkjøpet
  • Utleieinntekter, både nåværende og planlagte

Utgifter til livsopphold

For utgifter til livsopphold blir gjerne referansebudsjettet til SIFO tatt som utgangspunkt. Bruk kalkulatoren til å se hva forbruket ditt forventes å være.

Boutgifter

Det som ikke er inkludert i SIFO-budsjettet er boutgifter; som renter og avdrag, strøm, fellesutgifter, kommunale avgifter, forsikring (innbo og hus) og eiendomsskatt.

Hvor mye terminbeløpet utgjør finner du enkelt med lånekalkulatoren til DNB. Bankene er pålagt å legge til 5 prosentpoeng på dagens rentenivå, slik at du bør gjøre det samme når du benytter kalkulatoren (eks: 2,5 + 5 = 7,5 % rente).

Fellesutgifter og kommunale avgifter finner du i boligens prospekt.

Hva strømutgiftene utgjør er individuelt og varierer ut ifra blant annet boligstørrelse og energiklasse. Her kan man spørre megler om hva nåværende eier har hatt i årlig strømforbruk.

Svært generelt kan man si at strømforbruket i enebolig er på cirka 25.000 kWh, rekkehus på cirka 15.000 kWh og leilighet på cirka 8.000 kWh, og at én kWh koster deg én krone (inkludert nettleie).

Priser på innboforsikring og husforsikring kan du sjekke i forsikringsselskapenes nettsider. Generelt ligger innboforsikring på rundt 120 kroner pr. måned, og husforsikring på rundt 700 kr pr. måned.

Eiendomsskatten varierer ut ifra hvilke kommune du bor i samt boligens verdi. I Oslo kommune er eiendomsskatten satt til 3 promille av beløpet som overstiger bunnfradraget på 4,6 millioner kroner – hvor grunnlaget er 80 % av boligens verdi.