OppnÄ sparemÄlene dine KjÞp Finanssans Pluss-abonnent

Av Kent RoksvÄg Rammen

Oppdatert 25 jan. 2021

Hvor mye kan jeg lÄne til bolig?

Det er egenkapital og betalingsevne som avgjÞr hvor mye penger du kan lÄne til bolig.

Bankenes krav er fĂžlgende:

  • Egenkapitalen mĂ„ vĂŠre minst 15 % av boligens totalpris (inkl. fellesgjeld)
  • LĂ„net kan ikke overstige 5 ganger av samlet brutto inntekt (fĂžr skatt)
  • LĂ„nekunden mĂ„ tĂ„le en renteĂžkning pĂ„ 5 prosentpoeng

Eksempler pÄ hvor mye du kan lÄne

LĂ„nMinimum brutto inntektMinimum egenkapital
2 millioner kr400.000 kr300.000 kr
2,5 millioner kr500.000 kr375.000 kr
3 millioner kr600.000 kr450.000 kr
3,5 millioner kr700.000 kr525.000 kr
4 millioner kr800.000 kr600.000 kr

StudielÄnet pÄvirker hvor mye du kan fÄ i lÄn

Kravet om et boliglÄnet ikke kan overstige fem ganger samlet inntekt, gjelder for all gjeld du har.

Det betyr at om du har studielÄn eller andre lÄn fra fÞr av, vil dette redusere hvor mye du maksimalt fÄr i boliglÄn.

Eksempel:

Samlet inntekt: 1.000.000 kroner
Samlet studielÄn: 700.000 kroner
Maksimalt boliglÄn uten studielÄn: 5.000.000 kroner
Maksimalt boliglÄn med studielÄn: 4.300.000 kroner

700.000 kroner i studiegjeld gjĂžr altsĂ„ at man ikke fĂ„r innvilget mer enn 4.300.000 millioner kroner i boliglĂ„n – som er Ăžve grense pĂ„ fem ganger inntekten.

Har du kredittkort? Husk at ogsÄ all tilgjengelig kreditt regnes som lÄn

All tilgjengelig kreditt regnes som gjeld av banken. Det betyr at om du har et kredittkort med 100.000 kroner i kredittgrense, sĂ„ vil banken anse hele dette belĂžpet som gjeld – uavhengig av hvor mye av kreditten som faktisk er benyttet. I praksis betyr det ogsĂ„ at man fĂ„r innvilget 100.000 kroner mindre i boliglĂ„n.

Det er to enkle mÄter Ä lÞse «problemet» pÄ: slett kredittkortene du ikke har behov for eller senk kredittgrensen.

Bankenes fleksibilitet

DNB bank

Kravene er ikke hugget i stein: BoliglÄnsforskriften §8 Äpner opp for at bankene kan avvike fra reglene for inntil 10 % (8 % i Oslo) i hvert kvartal av verdien av innvilgede lÄn.

SÄ selv om man ikke oppfyller hovedkravene kan man allikevel fÄ boliglÄnet innvilget, sÄ lenge banken anser deg som kredittverdig og at de ikke har brukt opp fleksibilitetskvoten. (Kanskje det er stÞrre mulighet for Ä fÄ lÄn i begynnelsen av hvert kvartal?)

Et tips for Ä Þke sjansen for Ä fÄ boliglÄn, er Ä sette opp et realistisk budsjett, inkludert renter og avdrag til boliglÄnet du sÞker, og vise dette til banken.

Andre alternativer – Kausjonist og medlĂ„ntaker

HÞye boligpriser gjÞr det vanskelig, sÊrlig for unge, Ä komme seg inn pÄ boligmarkedet. Det har fÞrt til at foreldrene hjelper til, enten som kausjonister eller medlÄntakere.

Det vanligste er at foreldre stiller som realkausjonister. Det betyr at de setter eiendeler (typisk egen bolig) som sikkerhet for lÄnet. Det gjÞr at egenkapitalkravet gjerne oppfylles.

Merk deg at mye kan endre seg med egen- og kausjonistenes Ăžkonomi. Kausjonisten tar stor Ăžkonomisk risiko – det ikke uvanlig at kausjonister angrer pĂ„ valget nĂ„r de innser dette.

Foreldrene kan ogsÄ hjelpe til ved Ä vÊre medlÄntakere. Det kan vÊre mer aktuelt dersom de samtidig Þnsker Ä investere i boligmarkedet (tjene pÄ en eventuell verdiÞkning pÄ boligen). I slike tilfeller er foreldrene, pÄ lik linje med andre lÄntakere, ansvarlig for lÄnet.

Egenkapital

Egenkapitalkravet er 15 % pÄ kjÞp av bolig. Det vil si at minst 15 % av boligens totalpris (inkludert fellesgjeld og omkostninger) mÄ betales med oppsparte midler.

For deg som er over 34 Är er kravet pÄ 20 %. For sekundÊrboliger Þkes egenkapitalkravet til 40 %.

Hvis du for eksempel har spart 600.000 kroner til bolig, kan du fĂ„ boliglĂ„n pĂ„ maks 4 millioner kroner (600.000 delt pĂ„ 0,15) – eller 3 millioner kroner om du er over 34 Ă„r.

Betalingsevne og betalingsvilje

Du mĂ„ forsikre banken om at du vil klare Ă„ betjene lĂ„net – at man rett og slett har nok inntekter til Ă„ dekke alle utgiftene.

Banken vurdere ogsÄ betalingsviljen. Selv om man pÄ papiret har god nok Þkonomi til Ä betjene lÄnet, kan man fÄ avslag pÄ sÞknaden som fÞlge av dÄrlig betalingshistorikk.

Samlet gjeld kan ikke overstige mer enn fem ganger brutto Ärsinntekt. Det gjelder altsÄ ikke bare boliglÄn, men ogsÄ studielÄn, billÄn, forbrukslÄn, kredittkortgjeld og andre type lÄn.

Det vil si at om man har en halv million kroner i studielÄn, og en halv million kroner i Ärsinntekt, fÄr man et boliglÄn pÄ maksimalt 2 millioner kroner.

Inntekter

FĂžlgende inntekter er med i inntektsgrunnlaget:

  • Alminnelig inntekt, som f.eks lĂžnnsinntekter
  • Skattefrie inntekter som er dokumenterbare og stabile
  • Barnetrygd og kontantstĂžtte
  • BSU, ogsĂ„ selv om pengene ikke skal brukes til boligkjĂžpet
  • Utleieinntekter, bĂ„de nĂ„vĂŠrende og planlagte

Utgifter til livsopphold

For utgifter til livsopphold blir det gjerne tatt utgangspunkt i Sifos referansebudsjett. Bruk kalkulatoren til Ă„ se hva forbruket ditt forventes Ă„ vĂŠre.

Boutgifter

Det som ikke er inkludert i SIFO-budsjettet er boutgifter; som renter og avdrag, strĂžm, fellesutgifter, kommunale avgifter, forsikring (innbo og hus) og eiendomsskatt.

Hvor mye terminbelÞpet utgjÞr finner du enkelt med lÄnekalkulatoren til DNB. Bankene er pÄlagt Ä legge til 5 prosentpoeng pÄ dagens rentenivÄ, slik at du bÞr gjÞre det samme nÄr du benytter kalkulatoren (eks: 2,5 + 5 = 7,5 % rente).

Fellesutgifter og kommunale avgifter finner du i boligens prospekt.

Hva strÞmutgiftene utgjÞr er individuelt og varierer ut ifra blant annet boligstÞrrelse og energiklasse. Her kan man spÞrre megler om hva nÄvÊrende eier har hatt i Ärlig strÞmforbruk.

SvÊrt generelt kan man si at strÞmforbruket i enebolig er pÄ cirka 25.000 kWh, rekkehus pÄ cirka 15.000 kWh og leilighet pÄ cirka 8.000 kWh, og at én kWh koster deg én krone (inkludert nettleie).

Priser pÄ innboforsikring og husforsikring kan du sjekke i forsikringsselskapenes nettsider. Generelt ligger innboforsikring pÄ rundt 120 kroner pr. mÄned, og husforsikring pÄ rundt 700 kr pr. mÄned.

Eiendomsskatten varierer ut ifra hvilke kommune du bor i samt boligens verdi. I Oslo kommune er eiendomsskatten satt til 3 promille av belÞpet som overstiger bunnfradraget pÄ 4,6 millioner kroner, hvor grunnlaget er 80 % av boligens verdi.