Dette bør du vite som førstegangskjøper av bolig

Dette bør du vite som førstegangskjøper av bolig

Denne artikkelen forteller deg det viktigste du bør vite om boligmarkedet.

Er det første gang du skal kjøpe bolig? Da er det helt sikkert mye du lurer på. 

Denne artikkelen forteller deg alt du bør vite før du gyver deg løs på boligmarkedet. For kjøp av bolig er sannsynligvis ditt livs største investeringen, noe som gjør det viktig å sette seg godt inn i hovedmomentene og de små detaljene.

Krav til egenkapital

Finanstilsynet krever at 15 % av boliglånet skal dekkes med egenkapital. Årsaken til dette er at det skal bidra til finansiell stabilitet og reduserer risikoen for at du som lånetaker skal misligholde boliglånet. Egenkapitalkravet har vært mye diskutert, blant annet at det gjør det enda vanskeligere for førstegangskjøpere å komme seg inn på boligmarkedet og at de med god betalingsevne, men lav egenkapital ikke får boliglån. Tilhører du siste gruppe er det bare å sette av mest mulig penger og smøre seg med tålmodighet.

For deg betyr egenkapitalkravet at hvis du skal søke om et boliglån på kr. 2.000.000, må du ha kr. 300.000 i egenkapital. Er det i tillegg en fellesgjeld på boligen på kr. 100.000, må du ha kr. 315.000 for å dekke egenkapitalkravet på 15 %. Kravet regnes altså ut ifra den totale prisen på boligen.

Er egenkapitalkravet fravikelig?

I utgangspunktet er det et fast krav. Det er derimot muligheten til å søke lån på 100 % av kjøpesummen dersom du har sikkerhet i en annen eiendom. Enkelte banker, blant annet DNB, har gitt uttrykk for at om du er litt unna kravet kan det fortsatt være mulighet for å få innvilget boliglånet.

Boliglånet med laveste rente

Når du har egenkapitalkravet på plass er det på tide å finne banken som kan tilby deg det gunstigste boliglånet. Hvilken bank du allerede har tilknytning til burde ikke være med i beslutningen for hvilken bank du skal søke boliglån hos. Bruk Finansportalens oversikt over boliglån, og velg banken som tilbyr deg den laveste effektive renten.

De fleste boliglån er annuitetslån. Det vil si at du betaler et fast månedlig terminbeløp. I begynnelsen utgjør rentene en stor del av terminbeløpet, men etterhvert som lånet synker vil avdragene øke. Klikk her for en mer detaljert forklaring.

Dokumentasjon til lånesøknaden

For at banken du søker lån hos skal kunne gi deg et finansieringsbevis må som regel fremlegge følgende dokumentasjon:

  • Kopi av lønnslipper for de siste 2 månedene
  • Siste års selvangivelse

Et boliglån du kan leve med

Selv om banken i utgangspunktet ikke skal gi deg et lån hvor det er stor risiko for misligholdelse, må du selv ta ansvar for å ta opp et lån som er forsvarlig ut ifra din egen betalingsevne. Ta høyde for at uforutsette ting kan skje som påvirker økonomien, og husk at boliglån er noe du må leve med i 20-30 år. For å finne ut hvor mye du kan betjene er det lurt å begynne med å sette opp et budsjett (klikk her for en gratis budsjettmal).

Finansieringsbevis

Finansieringsbevis (lånebevis) er en bekreftelse fra banken på hvor mye du kan få i boliglån. Fordelene med å ha dette på plass før du skal kjøpe bolig er at du vet nøyaktig hvor mye du kan kjøpe bolig for, og du vil stille sterkere i en eventuell budrunde siden du ikke trenger å legge inn bud med forbehold om finansiering. Finansieringsbeviset vil som regel være gyldig i 3 måneder.

LES OGSÅ: Alt du trenger å vite om boliglån

Boligtyper

De to mest vanlige boligtypene er selveier og andelsleilighet. I en selveierbolig eier du boligen og tomten boligen står på (i enkelte tilfeller leier man tomten). Som andelseier får du borett til en bestemt bolig. De vesentlige forskjellene mellom disse boligtypene er blant annet reglene rundt utleie. Som selveier står man fritt til å leie ut boligen som man selv vil, mens det er noe mer begrensede utleiemuligheter som andelseier. Kjøper du en andelsleilighet betaler du ikke, i motsetning til kjøp av en selveierleilighet, noen dokumentavgift. I en andelsleilighet vil det derimot følge med en fellesgjeld som du er pliktig til å nedbetale på.

  • Andelsleilighet

Som andelseier eier du én andel i borettslaget. De fleste borettslag har tatt opp ett eller flere lån som utgjør fellesgjelden. Når du kjøper en andelsleilighet må du hver måned nedbetale din del av fellesgjelden. Hvilket beløp du må betale i felleskostnader kommer avhenger av hvor høy fellesgjelden er, og hvor mange andelseiere som er med på spleiselaget. Ved mislighold av felleskostnadene risikerer du at borettslaget kan begynne med tvangsinndrivning, og som i værste fall kan føre til at du mister boligen.

Hvis du har tenkt til å kjøpe en bolig med høy fellesgjeld er det viktig at du sjekker rentebetingelsene, borettslagets fremtidsplaner og om borettslaget er medlem av en sikringsordning.

I boligannonsen skal det følge med en spesifikasjon av lånevilkårene. Jo høyere fellesgjelden er, desto viktigere er det at borettslaget har en sikringsordning. Ved høye felleskostnader øker risikoen for at noen ikke klarer å betale for seg, og uten en sikringsordning er det resten av beboerne som må ta regningen. Med en sikringsordning kan det i tillegg betyr gunstigere lånebetingelser både for deg som beboer og for borettslaget. Det er derimot fortsatt flere borettslag som ikke er tilknyttet Skadeforsikringsselskapet Borettslagenes Sikringsordning AS, så vær nøye med å sjekke opp dette før et eventuelt boligkjøp. Kontakt megleren dersom boligannonsen ikke gir deg svar på de spørsmålene du måtte ha.

  • Selveier

I en selveierbolig har du full eierett. Det vil si at du står fritt til å selge, belåne eller leie ut boligen. Du har heller ingen fellesgjeld som må nedbetales. I likhet med en andelsleilighet er det også her diverse omkostninger ved overdragelse av boligen. Men det er én betydelig forskjell når du kjøper en selveierbolig. Du må betale dokumentavgift på 2,5 % av kjøpesummen til staten for å tinglyse boligen. Dokumentavgiften kan virke surt for mange, men den er absolutt nødvendig å betale. Du tinglyser nemlig boligen for å få rettsvern ovenfor selgers eventuelle kreditorer og godtroende tredjemann. Unnlater du å betale dokumentavgiften for å spare penger risikerer du å kunne miste boligen siden du ikke har rettsvern.

IN-ordning

Noen borettslag har en såkalt IN-ordning. Det vil si at det er mulighet for individuell nedbetaling av fellesgjelden. Da kan du velge å f.eks nedbetale hele din andel av fellesgjelden for å bli kvitt gjelden og på den måten slippe å betale renter på lånet. Siden lånerenten på borettslagets fellesgjeld ofte er gunstigere enn hva du ville fått som privatperson, lønner det seg ikke å nedbetale ekstra på fellesgjelden med lånte penger. En annen viktig ting å merke seg er at når du først har nedbetalt ekstra på fellesgjelden har du ikke muligheten til å få disse pengene tilbake igjen.

Selv for et borettslag med en regulær IN-ordning som er med i en sikringsordning og hvor innbetalte felleskostnader har sikkerhet innenfor bankens pantesikkerhet, vil den som har foretatt en individuell nedbetaling alltid bære på større risiko enn den som ikke har gjort det.

Generelle tips ved boligkjøp

  • Sett en maksgrense for hvor langt du er villig til å gå i en budrunde - og hold deg til den!
  • Sørg for at du kan betjene boliglånet med god margin
  • Følg magefølelsen
  • Et boligkjøp skal ikke bære preg av hastverk
  • Ikke fortell megleren hvor høyt du kan gå i pris