Dette bør du vite som førstegangskjøper av bolig

Dette bør du vite som førstegangskjøper av bolig

Er det første gang du skal kjøpe en bolig? Denne artikkelen forteller deg det bør vite før du kaster deg ut i boligmarkedet.

Det å kjøpe sin egen bolig er sannsynligvis den største investeringen man noensinne vil gjøre i livet - og det skjer med en høy andel lånte penger: De fleste av oss er nemlig helt avhengig av å få innvilget et boliglån av banken for å kunne få kjøpt seg en bolig. Siden boligprisene er som de er, vil boliglånet ofte befinne seg i millionklassen og nedbetales over en periode på 25-30 år.

Krav til egenkapital og betjeningsevne

For å få innvilget et boliglån må minst 15 prosent av boligens totalpris bestå av egenkapital. Det betyr at dersom du søker om et boliglån på to millioner kroner, må ha minst 300.000 kroner i egenkapital for å være innenfor kravet. En vanlig misforståelse er å ikke ta med fellesgjelden i beregningen: dersom fellesgjelden i boligen er på 100.000 kroner, må egenkapitalen være 315.00 kroner - altså 15 prosent av totalprisen på boligen.

Er egenkapitalkravet fravikelig?

Egenkapitalkravet på 15 prosent er i utgangspunktet et fast krav. Boliglånsforskriften åpner derimot opp for at bankene kan være fleksible, men da med kun ti prosent avvik pr. kvartal. Du vil med andre ord kunne få avslag av banken dersom du ikke innfrir hovedregelen. Det er mulig å søke om 100 prosent finansiering dersom man har tilstrekkelig sikkerhet i annen fast eiendom, kausjon eller garanti.

Betjeningsevne

Bankenes praksis er å ikke låne ut mer penger enn fem ganger brutto årsinntekt (før skatt) til lånetaker. En årsinntekt på 500.000 kroner før skatt vil da gi muligheten til å få lånt 2,5 millioner kroner som boliglån. Bankene ser også på faste utgifter og eventuelt renter og avdrag på andre lån (inkludert studielån). Videre er det et krav om at bankene utfører en såkalt «stresstest» ved legge inn en renteøkning på fem prosentpoeng. Hvis de mener at lånekunden ikke klarer å betjene normale utgifter etter renteøkningen, vil ikke banken innvilge boliglånet.

Et boliglån du kan leve med

Det er dermed ikke sagt at du aldri vil få problemer med å betjene boliglånet, så lenge banken har innvilget lånet basert på selvangivelsen og dine siste lønnsslipper. Du må selv sørge for at lånesummen er forsvarlig ut i fra egen privatøkonomi. Det er ikke nødvendigvis slik at det du greier å betjene i terminbeløp er det samme beløpet som det du ønsker å bruke på bolig de neste tretti årene.

For å finne ut hvor mye du både kan og vil bruke på boliglån, er det lurt å sette opp et budsjett (klikk her for en gratis budsjettmal).

Boliglånet med laveste rente

Når du oppfyller kravene for å få innvilget et boliglån, er det på tide å finne den banken som kan gi deg den laveste renten på lånet. 

Du har helt sikkert tilknytning til en bank allerede. Mange vil derfor søke boliglån i samme bank - uten å ha sammenlignet renten med andre banker. Sannsynligheten for at din nåværende bank gir deg den laveste boliglånsrenten i markedet er svært liten. Det eneste du bør ta med i beslutningen om hvilken bank du tar opp et boliglån hos er den effektive renten.

Finansportalen.no får du enkelt oversikt over hvilke banker som til enhver tid tilbyr den laveste renten på boliglån. Så lenge det ikke kreves opprettelse av andre produkter, er det ingen grunn til ikke å velge banken med den laveste renten. 

Dokumentasjon til lånesøknaden

I tillegg til å oppgi personalia, eventuelle andre lån og brutto årsinntekt, krever bankene at du fremlegger følgende:

  • De tre siste lønnslippene
  • Siste års selvangivelse (lastes ned fra Altinn.no)

Hvis du nylig har begynt i en jobb og dermed ikke har noen lønnslipper å vise til, kan du legge ved en kopi av ansettelseskontrakten. 

Finansieringsbevis

Finansieringsbevis er en bekreftelse fra banken på hvor mye du kan få i boliglån. Dette bør være på plass før du legger inn et bud på en bolig. Ikke bare er det en trygghet for deg selv at du faktisk får lånt pengene, men også for selgeren som da vet at finansieringen er i orden (det å måtte legge inn bud med forbehold om finansiering, resulterer sjeldent i et boligkjøp når det er flere budgivere). Finansieringsbeviset er som regel gyldig i 3 måneder.

LES OGSÅ: Alt du trenger å vite om boliglån

Boligtyper

To av de mest vanlige boligtypene er selveier og andelsleilighet. I en selveierbolig eier du boligen og tomten boligen står på (i visse tilfeller leier man tomten). Som andelseier får du borett til en bestemt bolig

Viktige forskjeller mellom selveier og andel:

  • Med en selveierleilighet står man fritt til å leie ut boligen. En andelsleilighet kreves derimot godkjennelse fra styret. at man søker styret i borettslaget om utleie. I en OBOS-leilighet kan man ikke leie ut lenger enn tre år, under forutsetning av man selv har bodd i boligen i minst ett av de siste to årene.
  • Ved kjøp av en selveierbolig må man i tillegg til å betale omkostninger, betale en dokumentavgift på 2,5 prosent av kjøpesummen til staten. 
  • En andelsleilighet vil normalt sett ha en langt høyere fellesgjeld sammenlignet med en selveierbolig.

Andelsleilighet

De fleste borettslag har ett eller flere lån som utgjør fellesgjelden. Denne gjelden blir fordelt på andelseierne i borettslaget, typisk etter boligstørrelse. Nedbetaling på avdrag og renter vil da utgjøre en del av de månedlige felleskostnadene - i tillegg til løpende kostnader som for eksempel varmtvann og fyring, kommunale avgifter og drift og vedlikehold. 

Ved mislighold av felleskostnadene risikerer man at borettslaget setter i gang tvangsinndrivning, som kan føre til at du mister boretten.

Hvis du har tenkt til å kjøpe en bolig med høy fellesgjeld, er det viktig at du sjekker rentebetingelser, borettslagets fremtidsplaner og om borettslaget er medlem av en sikringsordning.

I boligannonsen skal det følge med en spesifikasjon av lånevilkårene. Jo høyere fellesgjelden er, desto viktigere er det at borettslaget har en sikringsordning. Ved høye felleskostnader øker risikoen for at noen ikke klarer å betale for seg, og uten en sikringsordning er det resten av beboerne som må ta regningen. Med en sikringsordning kan det i tillegg betyr gunstigere lånebetingelser både for deg som beboer og for borettslaget. Det er derimot fortsatt flere borettslag som ikke er tilknyttet Skadeforsikringsselskapet Borettslagenes Sikringsordning AS, så vær nøye med å sjekke opp dette før et eventuelt boligkjøp. Kontakt megleren dersom boligannonsen ikke gir deg svar på de spørsmålene du måtte ha.

Selveier

I en selveierbolig har du full eierett. Det vil si at du står fritt til å selge, belåne eller leie ut boligen. Det er som regel ingen fellesgjeld knyttet til boligen, bortsett fra om sameiet har tatt opp et lån til for eksempel vedlikehold.

I likhet med en andelsleilighet, oppstår det også her diverse omkostninger ved overdragelse av boligen. Men det er én betydelig forskjell når du kjøper selveierbolig: Du må betale dokumentavgift på 2,5 prosent av kjøpesummen til staten for å få tinglyst boligen (merk at dette beløpet inngår som en del av boliglånet). Tinglysning av boligen er nødvendig for å få rettsvern ovenfor blant annet selgers kreditorer og en godtroende tredjemann. Unnlater du å betale dokumentavgiften for å spare penger, risikerer du i værste fall å kunne miste boligen.

IN-ordning

Noen borettslag har en såkalt IN-ordning. Det vil si at det er mulighet for individuell nedbetaling av fellesgjelden. Da kan du velge å f.eks nedbetale hele din andel av fellesgjelden for å bli kvitt gjelden og på den måten slippe å betale renter på lånet. Siden lånerenten på borettslagets fellesgjeld ofte er gunstigere enn hva du ville fått som privatperson, lønner det seg ikke å nedbetale ekstra på fellesgjelden med lånte penger. En annen viktig ting å merke seg er at når du først har nedbetalt ekstra på fellesgjelden har du ikke muligheten til å få disse pengene tilbake igjen.

Selv for et borettslag med en regulær IN-ordning som er med i en sikringsordning og hvor innbetalte felleskostnader har sikkerhet innenfor bankens pantesikkerhet, vil den som har foretatt en individuell nedbetaling alltid bære på større risiko enn den som ikke har gjort det.

Andre tips ved kjøp av bolig:

  • Sett en maksgrense for hvor langt du er villig til å gå i en budrunde - og hold deg til den!
  • Unngå lang akseptfrist i budrunden
  • Sørg for at du kan betjene boliglånet med god margin
  • Et boligkjøp er ikke noe du gjør i hastverk
  • Ikke fortell megleren hvor høyt du kan gå i pris