Er du klar for dobbelt så høy boliglånsrente?

Av Kent Rammen Roksvåg

Oppdatert 28 nov. 2022

Boliglånsrente

Rentene har siden finanskrisen i 2008 ligget på et generelt lavt nivå. Men rett før dette lå styringsrenten på 5,75 prosent og boliglånsrenten på 7 prosent. Men 14 år er lang nok tid til å glemme eller ikke kjenne til renter på noe særlig over 3 prosent.

Først når styringsrenten var på vei oppover kom pandemien, og styringsrenten ble for første gang i historien satt til 0 prosent. Det resulterte i rekordlavt boliglånsrente: gjennomsnittsrenten i 2021 var 1,78 prosent.

Styringsrenten fra 2007 til 2022

Kilde: Norges Bank. Se bildet i full størrelse.

I mai 2021 var gjennomsnittlig utlånsrente med pant i bolig på 1,86 prosent. Norges Bank anslår at den i 2024 vil være cirka 4,3 prosent. Det betyr en økning på 2,44 prosentpoeng, eller 131 prosent for å dramatisere det.

Høy inflasjon ➡ Høyere styringsrente ➡ Høyere boliglånsrente

Nå er vi i en fase med høy og ustabil inflasjon, som er det motsatt av hva som er best for økonomien. I Norge har prisene på varer og tjenester i løpet av ett år økt med 5,7 prosent. I USA og Storbritannia har inflasjonen vært enda høyere; med henholdsvis 8,6 prosent og 9,1 prosent.

Sentralbankenes viktigste virkemiddel mot høy inflasjon er å sette opp styringsrenten. Dette igjen øker markedsrentene, deriblant boliglånsrenten. Færre tar opp lån og forbruket går ned. Det vil til slutt føre til at inflasjonen reduseres – hvis alt går som planlagt.

Og det er dårlige nyheter for kjøpekraften til de fleste av oss. Ifølge SSB skylder husholdninger totalt 4 059 milliarder kroner til kreditorer i Norge. Siden 81,9 prosent eier egen bolig, er mesteparten av gjelden lån med pant i bolig. Med 4 190 536 innbyggere over 18 år i Norge, blir gjennomsnittlig gjeld 968 611 kroner pr. person.

Så mye dyrere blir boliglånet etter den forventede renteøkningen

I skrivende stund er 2,17 prosent effektiv rente det laveste du finner på boliglånsmarkedet med egenkapital på 15 prosent. Med det som utgangspunkt, og Norges Bank anslag på 4,3 prosent rente, blir forskjellene slik:

3 000 000 kr i boliglån, 30 års nedbetaling2,17 % effektiv rente4,3 % effektiv renteDifferanse
Totalpris over 30 år4 073 388 kr5 295 262 kr1 221 874 kr
Terminbeløp11 315 kr14 709 kr3 394 kr
Avdrag første måned5 940 kr4 154 kr-1 786 kr
Rentekostnader første måned5 375 kr10 555 kr5 180 kr
6 000 000 kr i boliglån, 30 års nedbetaling2,17 % effektiv rente4,3 % effektiv renteDifferanse
Totalpris over 30 år8 146 775 kr10 588 000 kr2 441 225 kr
Terminbeløp22 630 kr29 411 kr6 781 kr
Avdrag første måned11 880 kr8 311 kr-3 569 kr
Rentekostnader første måned10 750 kr21 100 kr10 350 kr

Åpenbart blir forskjellen større desto mer man har i boliglån. Ved 3 millioner kroner og 6 millioner kroner i boliglån, vil renteøkningen bety at terminbeløpet øker med henholdsvis 3 394 kroner og 6 781 kroner. I begge tilfeller betyr det at spareraten går ned, og sannsynligvis må forbruket også reduseres.

Dette kan du gjøre

Boliglånsrenten er ganske sikkert på vei oppover. Det enkleste tiltaket er å sørge for at du har lavest mulig rente på boliglånet.

Bruk oversikten til Finansportalen til å sammenligne med renten du har i dag. Dersom du ikke har konkurransedyktig rente, spør du banken din om de har muligheten til å sette ned renten – kanskje du har mer egenkapital eller romsligere økonomi siden sist.

Hvis du ikke komme noe vei med banken, kontakter du den nye banken for å refinansiere boliglånet. Mye av overføringen går automatisk, men det kan være noe jobb hvis du også må bytte bruks- og lønnskonto.

Husk at så lite som 0,3 prosentpoeng lavere boliglånsrente kan spare deg for flere hundretusener i løpet av låneperioden. Og enda mer om differansen investeres i noe med høyere forventet avkastning.

Finansportalens oversikt over boliglån skjermklipp

Skjermklipp fra Finansportalen. Tall fra 29. juni 2022. Se bildet i full størrelse.

Det neste du kan gjøre er å forberede deg for økte rentekostnader og terminbeløp.

Kanskje det ikke akkurat nå er riktig tidspunkt å ta opp det litt for høye billånet, eller begynne på nye kostbare prosjekter?

Nå er det fornuftig å redusere forbruket slik at overgangen ikke blir for stor når renteøkningene påvirker privatøkonomien.

Til neste gang...

Når renten har gått ned, hvor har du gjort av pengene?

Hvor mye ekstra man har sittet igjen med etter rentenedgangene varierer ut i fra lønnsvekst og inflasjon. Men de aller fleste med boliglån har de siste årene fått romsligere økonomi på grunn av lavere terminbeløp på lånene.

Det fornuftige er å spare, eller investere, differansen mellom gammelt og nytt månedelig terminbeløp på lånet. Da kan man eventuelt bruke disse pengene når renten blir høyere enn utgangspunktet.

Men som regel ender det med at forbruket øker, som igjen blir den nye levestandarden. Da betyr det lite at selv 4,3 prosent boliglånsrente er lavt historisk sett.

Realrente

Høy inflasjon er isolert sett gode nyheter for de med mer lån enn formue. Pengene som betales tilbake er mindre verdt enn hva de opprinnelig var verdt ved låneopptaket. Altså er kjøpekraften redusert.

Så hvis både boliglånsrenten og inflasjonen er lik, kan man si at lånet er gratis (egentlig går man i overskudd som følge av fradrag på rentekostnader). Det må derimot sees på i sammenheng med lønnsvekst. Vanligvis øker lønningene noe mer enn inflasjonen, og vi ender opp med positiv reallønnsvekst. Men i perioder med høy inflasjon, som nå, vil de fleste få lavere kjøpekraft ettersom lønningene ikke øker like mye.

Følger vi anslag fra Norges Bank over hva inflasjonen og boliglånsrenten vil være om et par år, ser realrenten slik ut (gitt 22 prosent skattefradrag på renter):

\text{Realrente}=\frac{\text{nominell rente}\times \text{(1-rentesats på skattefradrag)}-\text{inflasjonsrate}}{\text{1+inflasjonsrate}} \\[5pt] \text{Realrente}=\frac{\text{0,043}\times \text{(1-0,22)}-\text{0,03}}{\text{1+0,03}} \\[5pt] \text{Realrente}=\text{0,34\%}