Alt du trenger å vite om boliglån

For de aller fleste som av oss som har kjøpt en bolig, har det vært nødvendig å ta opp et boliglån. Boliglånet er gjerne vår største utgiftspost i 20-30 år av livet.

For førstegangskjøpere kan det være tøft nok å i det hele tatt få innvilget et boliglån av banken. Økt egenkapitalkrav kombinert med høye boligpriser har skylden. Lojale kunder på sin side opplever at de ikke er sikret bankens beste rente hvis de forholder seg passive.

I denne artikkelen får du steg for steg på hvordan du får lavest mulig rente på boliglånet, hvordan du flytter et boliglån over til en annen bank (refinansiering), og til slutt nyttig informasjon for de som er ute etter sitt første boliglån.

Gå direkte til:
Få lavest mulig boliglånsrente
Flytte boliglånet (refinansiering)
Betalingsevne og egenkapitalkrav
Generell informasjon om boliglån

Slik får du lavest mulig boliglånsrente

Visste du at en én prosent differanse i lånerenten, utgjør en forskjell på cirka 10.000 kroner i årlige rentekostnader ved et boliglån på 2 millioner kroner?

Først: banken skal tjene penger på å ha deg som boliglånskunde. Så lenge bankens gjennomsnittsrente på utlån er høyere enn gjennomsnittkostnaden ved å finansiere utlån, så gjør de nettopp det. Mange kunder blir derimot overrasket når banken ikke automatisk setter ned lånerenten, f.eks når belåningsgraden har blitt mindre enn 75 prosent. Det høres kanskje kynisk ut, men hvorfor skulle de? Hører de ikke fra deg, så regner de med at du er fornøyd. Da er det bittert å se i etterkant at du kunne fått en lavere boliglånsrente gjennom flere år, og spart tusenvis av kroner i rentekostnader, kun ved å be om en lavere rente eller ved å bytte bank.

Fremgangsmåten nedenfor gjelder både for deg som skal ha ditt første boliglån og for deg som ønsker å refinansiere boliglånet.

1. Sjekk om du har medlemskap som gir rabatter på boliglån

Det er mange som er tilknyttet en organisasjon via jobben eller selv har meldt seg inn i for eksempel OBOS. Sjekk derfor først om medlemskapet kan gi deg gunstige betingelser på boliglånet. Merk at selv om organisasjonen har spesielle avtaler på blant annet boliglån, betyr det ikke nødvendigvis at du får markedets beste betingelser.

Du er kanskje medlem i en av disse:

• Statens Pensjonskasse
• KLP
• OBOS
• Norsk Sykepleierforbund
• LO-forbund
• Akademikerne
• YS
• NITO
• Tekna

2. Gå inn på finansportalen.no for å få oversikt over de mest konkurransedyktige bankene på boliglån

Få oversikt: ved å benytte seg av finansportalen.no vil du få god oversikt over de mest konkurransedyktige bankene.

Bankene er forpliktet til å varsle om sine renter til Finansportalen.no. Det er dermed enkelt å se hvilke banker som til enhver tid tilbyr markedets laveste boliglånsrente til sine kunder. Rentene som blir vist i oversikten gjelder derimot kun for nye kunder. Det betyr at du som eksisterende kunde kan ha en annen lånerente på boliglånet enn hva som er oppgitt på Finansportalen. Det vil typisk oppstå i tidsrommet fra når bankene har gått ut med varsling om nye rente, til endringen har trådt i kraft.

Varselet skal sendes minst 6 uker (med få unntak) før renteendringen. Det betyr at det under denne perioden normalt vil være en differanse mellom lånerenten til eksisterende kunder, og renten som tilbys til nye kunder. Husk at bankene kan endre renten med umiddelbar virkning dersom betingelsene endres til det bedre for kundene (lavere rente på boliglånet). 6 uker varslingsplikt gjelder kun i motsatt tilfelle.

Noen banker skylder gjerne på varslingsplikten når folk lurer på hvorfor renten (ved nedgang) ikke trer i kraft umiddelbart. Det er feil. Her har disse bankene selv valgt å endre lånerenten samtidig med innskuddsrenten. Det betyr at ved en nedgang i renten, vil du som eksisterende kunde ha dårligere betingelser på boliglånet i 6 uker, enn hva nye kunder får. Selv om det nødvendigvis ikke behøver å ha så alt for stor betydning på lommeboken, kan det virke urettferdig for eksisterende kunder at det blir gjort på denne måten.

Benytte seg av anbudstjenester

Det har blitt populært å benytte seg av anbudstjenester for boliglån. Hos den største aktøren, Penger.no, får du sammenlignet boliglån fra tre banker. Det eneste du behøver å gjøre er å sende inn én søknad, med selvangivelse, lønnsslipp og eventuelt verdivurdering av boligen som vedlegg.

Fordelen med å benytte seg av slike tjenester er at du lar andre ta seg av jobben med å innhente lånetilbud fra flere banker. Det er raskt, enkelt og selvfølgelig gratis. Etter at søknaden er sendt inn, tar det ikke lang tid før du mottar de første lånetilbudene fra bankene. Er du ikke fornøyd med noen av tilbudene du mottar, kan du velge å takke nei.

Selv om anbudstjenester er en lettvint måte å få sammenlignet boliglån på, er det viktig at du er klar over hvordan slike tjenester fungerer. Penger.no vil ikke sende inn lånesøknaden din til samtlige banker i Norge, men kun til bankene som er deres samarbeidspartnere. Det betyr at du risikerer at banken som i utgangspunktet kunne tilby deg den laveste boliglånsrenten aldri vil motta din søknad.

Det er likevel bedre å sammenligne boliglån fra tre banker, enn det er å gå for den første og beste. Siden søknaden du leverer er uforpliktende, skader det heller ikke å se hvilken rente du blir tilbudt på boliglånet.

3. Send inn lånesøknader og sammenlign lånetilbudene

Nå som du har fått en godt overblikk over hvilke banker som sannsynligvis kan tilby deg det beste boliglånet, er det på tide å sende inn lånesøknader til bankene. For å sende inn lånesøknader, krever som regel banken siste års selvangivelse, lønnsslipp fra de siste 3 månedene og en eventuelt verdivurdering av boligen ved refinansiering av boliglånet.

Når du begynner å motta lånetilbud fra bankene, er det en fordel at du lager en enkel oversikt over hvilke banker du har mottatt lånetilbud fra, samt notere ned den effektive rente som du ble tilbudt.

Deretter aksepterer du ganske enkelt det lånetilbudet fra banken som kan tilby deg den laveste effektive renten på boliglånet.

For deg som skal refinansiere boliglånet bør du først høre om det er mulig å få bedre betingelser på boliglånet, før du velger å flytte boliglånet til en annen bank. Det kan spare deg for både tid og kostnader knyttet til refinansiering. Lånetilbudene du har mottatt fra andre banker kan du med fordel bruke som forhandlingskort for å få like gode betingelser på boliglånet.

Prute på boliglånet

Noen banker gir rom for forhandlinger om boliglånsrenten, mens andre banker, blant annet Skandiabanken og BN Bank, sier at kundene allerede har den beste renten som de kan tilby. At kunder med samme belåningsgrad får lik rente, høres rettferdig ut. Men straks det betyr at du må subsidiere andre som egentlig skulle fått en høyere rente, er saken en annen. Det viktigste er uansett at du får et boliglån med lavest mulig rente, med eller uten pruting.

Tips: Har du endret belåningsgrad fra 85 % til 75 %, må du gi beskjed om det til banken (se illustrasjon nedenfor). Dette gjelder også for bankene som i utgangspunktet setter automatisk ned renten til alle sine kunder. Du må altså allikevel kontakte banken for å få den beste lånerenten.

Slik flytter du boliglånet

Før du flytter boliglånet ditt til en annen bank, er det som nevnt lurt å høre med din nåværende bank om de har muligheten til å gi deg like gode (eller bedre) betingelser på boliglånet. Er dette mulig, vil du spare både tid og penger, ettersom det oppstår enkelte kostnader knyttet til flytting av boliglån.

Banken du skal flytte boliglånet over til tar heldigvis av seg mesteparten av jobben. Det du trenger å gjøre er å sette opp faste betalinger på nytt (e-faktura flyttes automatisk). Om banken du flytter boliglån til krever at du må ha en aktiv lønnskonto, må du oppgi ditt nye kontonummer til jobb, familie og andre du mottar betalinger fra.

Ny verdivurdering

Ved refinansiering av boliglånet krever banken dokumentasjon som viser hvor mye boligen din er verdt. De fleste bankene vi har sett på godtar både takst fra takstmann og en verdivurdering fra en eiendomsmegler. Det å få en verdivurdering fra eiendomsmegleren er som regel noen tusenlapper billigere enn å få en taksering på boligen. Når bankene aksepterer en verdivurdering på boligen, er det ingen grunn til å velge noe annet så lenge hensikten er å innhente tilstrekkelig dokumentasjon for å refinansiere boliglånet.

Etablering- og tinglysningsgebyr

Når du skal ta opp en nytt boliglån eller flytte boliglånet til en annen bank, må du betale et etableringsgebyr for lånet og et tinglysningsgebyr. Noen banker spanderer disse gebyrene.

Tinglysningsgebyret er i skrivende stund på 525 kroner for fast eiendom og 430 kroner for borettslagsandeler. For refinansiering er gebyret på 200 kroner, så lenge du oppfyller disse kravene. Se fullstendig prisliste på Kartverket.no.

Etableringsgebyret varierer mellom bankene, men vil normalt være på 1.500-2.000 kroner. Noen banker tar i tillegg et depotgebyr (ca. 1.000 kroner).

Kostnader oppsummert

Betalingsevne og egenkapital

For å få et boliglån må du først og fremst vise banken at du kan betjene lånet med god margin. Du må kunne tåle en renteøkning på minst 5 %. For å sjekke din betalingsevne krever som nevnt års banken at du oversender siste selvangivelse, samt de tre siste lønnsslippene.

Det hjelper lite å kunne vise til god betalingsevne dersom du ikke har oppsparte midler som du kan bruke til egenkapital i boligen. Egenkapitalkravet er nå på 15 prosent. Det betyr at du trenger 300.000 kroner i egenkapital om du ønsker et boliglån på 2 millioner kroner. Her har bankene blitt strengere, og det aksepteres ikke mye i slingringsmonn på dette.

Én ting er hva banken kan låne deg, en annen ting er hvor mye du bør låne. Du vet mer om din egen økonomi og betalingsevne enn hva banken gjør. Selv om du kan betjene et større lån, er det ikke alle som er komfortable med at boliglånet tar en såpass stor del av budsjettet. Lånebeløpet bankene innvilger bør med andre ord bli sett på som et øvre tak, og ikke som en nøyaktig lånesum.

Sliter du å samle opp nok egenkapital kan du se på følgende alternativer:

• Kjøpe bolig sammen med andre
• Få noen i familien til å stille opp som kausjonist
• Få forskudd på arv
• Startlån fra kommunen

Dersom du skal kjøpe bolig sammen med andre, er det viktig å ha inngått en kontrakt på forhånd.Det kan også være lurt at begge tar opp hvert sitt lån. Det medfører derimot økte kostnader som følge av at begge må betale hvert sitt termingebyr og etableringsgebyr. Det vil likevel kunne spare deg for mye trøbbel dersom lånet til den andre parten blir misligholdt.

Er du heldig å har noen i familien som vil stille opp som kausjonist, vil banken ta pant i boligen til vedkommende. Det betyr at dersom du misligholder boliglånet, vil banken kreve penger av kausjonisten. Det kan i værste fall føre til banken tvangsselger boligen. Selv om dette ikke går direkte ut over deg og din økonomi, vil det kunne bety at familiesituasjonen blir vanskelig.

Arveavgiften ble fjernet i 2014. Du blir dermed ikke beskattet for mottatt arv eller forskudd på arv. Det eneste skatteetaten krever er at du rapportere inn beløpet som du mottar slik at de får kontroll på overføringene.

Siste utvei kan for noen være å få et startlån fra kommunen. Her er det kun de som virkelig har behov som får innvilget lånet. Les mer om kommunens startlån på husbanken.no.

Generell info om boliglån

Vi er idag vitne til rekordlave renter på boliglån. Visse banker tilbyr nå en nominell rente på under 2 prosent til sine kunder. Det betyr derimot ikke at det alltid kommer til å forbli slik. Nedenfor ser du en graf på bankenes gjennomsnittlige utlånsrente. Legg merke til at renten i 1988 var på nesten 17 prosent(!), som følge av dårlig bankledelse, dereguleringer og mislykkede kriseløsninger. Tyve år senere kom finanskrisen. Heldigvis var ikke omfanget i Norge like stort, og Norges Bank fikk raskt dempet nedgangen ved blant annet å senke styringsrenten.

Spar i gode tider til dårlige tider

For at du som sitter med boliglån skal kunne tåle nye kriser, er det viktig at du tar høyde for at renten kan økes. Ta gjerne en egen "stresstest" for å se om du kan håndtere 10 prosent i boliglånsrente på kort sikt, og 7 prosent på lang sikt. Du kan gå på et stort tap om du blir nødt for å selge boligen i nedgangstider, for så å kjøpe igjen når markedet har hentet seg inn igjen.